معاملات ملکی تا پایان سال چگونه خواهد بود؟
رکود ادامه‌دار بازار مسکن
گروه اقتصادی
بازار مسکن در ماه‌های اخیر چهره‌ای متفاوت اما نگران‌کننده به خود گرفته است. در حالی که دیگر بازارهای دارایی نظیر ارز، سکه و طلا در مسیر رشد قیمتی و نوسان قرار گرفته‌اند، بازار مسکن در سکون و رکود فرو رفته است؛ رکودی که نه‌تنها نشانه‌ای از ثبات نیست، بلکه حاکی از کاهش توان خرید خانوارها و تمایل سرمایه‌ها به خروج از این بخش است. هرچند آمارها نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم بوده، اما این عقب‌ماندگی تنها به معنای ارزان شدن نیست، بلکه نشانه‌ای از کاهش تحرک بازار و کاهش حجم معاملات است. به بیان دیگر، مسکن همچنان در مسیر تورم حرکت می‌کند، اما با گام‌هایی کندتر و بی‌رمق‌تر.
کارشناسان بر این باورند که بخش مسکن در وضعیت فعلی بیش از هر زمان دیگری گرفتار رکود تورمی شده است؛ قیمت‌ها ثابت مانده، اما خرید و فروش به حداقل رسیده است و این شرایط دیگر نه برای خریدار مطلوب است و نه برای فروشندگان مثمرثمر ارزیابی می‌شود. درحقیقت خریداران به دلیل افزایش هزینه‌های زندگی و کاهش قدرت خرید، توان ورود به بازار را ندارند و فروشندگان و تولیدکنندگان نیز به علت رشد هزینه‌های ساخت، تمایل چندانی به آغاز پروژه‌های جدید نشان نمی‌دهند.
در این میان، سرمایه‌گذاران نیز مسیر خود را به سمت بازارهای نقدشونده تر و سودآورتر همچون ارز و طلا تغییر داده‌اند.در واقع، رکود فعلی مسکن نتیجه تلاقی چند عامل اقتصادی است؛ کاهش نقدینگی خانوارها، بالا بودن قیمت زمین و مصالح، نبود تسهیلات مؤثر و البته جذابیت بیشتر بازارهای موازی. در چنین فضایی، بازار مسکن از حرکت بازمانده و در یک وضعیت انتظار فرو رفته است. بسیاری از فعالان این حوزه معتقدند که این رکود تا پایان سال برقرار است و در کوتاه‌مدت چشم‌اندازی برای خروج از آن دیده نمی‌شود. برخی نیز باور دارند که دوران رکود سپری شده و چنانچه سیاست‌های حمایتی اتخاذ شود، تا پایان سال شرایط مطلوب‌تری برای بازار مسکن رقم خواهد خورد. با این حال، نکته قابل توجه و روشن آن است که عقب‌ماندن مسکن از تورم عمومی، پدیده‌ای پایدار نخواهد بود.
تجربه‌های گذشته نشان داده‌اند که هرگاه این بازار برای مدتی از سایر بخش‌های اقتصادی جا می‌ماند، در دوره‌ای بعدی با جهشی شدید و ناگهانی خود را با تورم عمومی هماهنگ می‌کند. به همین دلیل است که بسیاری از تحلیلگران توصیه می‌کنند که اگر روند فعلی ادامه یابد و سیاست‌های کنترلی یا حمایتی مؤثر به اجرا درنیاید، احتمال جهش قیمتی در سال آینده بالا خواهد بود. در حال حاضر، بازار در مرحله‌ای از رکود همراه با تورم خفیف قرار دارد؛ مرحله‌ای که در آن قیمت‌ها اندک‌اندک بالا می‌روند و با‌وجود تخفیف‌ها اما معاملات واقعی کاهش یافته است و سازندگان نیز از یک‌سو با رشد هزینه‌ها و از سوی دیگر با نبود متقاضی حقیقی روبه‌رو هستند و این وضعیت، در بلندمدت می‌تواند به کاهش عرضه و در نهایت افزایش مجدد قیمت‌ها بینجامد. به‌نظر می‌رسد مسیر بازار مسکن، همچنان تحت تأثیر عوامل کلان اقتصادی نظیر نرخ تورم، نرخ بهره بانکی، سیاست‌های اعتباری بانک‌ها و وضعیت نقدینگی در جامعه قرار دارد.
رکود فعلی نیز اگرچه نشانه‌ای از آرامش ظاهری است، اما در باطن، انباشتی از فشار قیمتی را در خود نهفته دارد که ممکن است در دوره‌ای نه‌چندان دور، در قالب جهش قیمتی جدید بروز یابد بنابراین همچنان اتخاذ سیاست‌های حمایتی در بازارمسکن گامی ضروری است. در بررسی بیشتر این موضوع به گفت‌وگو با ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران و فرشید ایلاتی، کارشناس بازارمسکن پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران:
رونق مسکن وابسته به اقتصاد کلان است
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: بازارمسکن و رکود و رونق آن متأثر از وضعیت کلان اقتصادی است. به بیان دیگر تبعیت ۳۵ درصدی بازارمسکن از وضعیت کل اقتصاد کشور می‌تواند جهت بازار را تغییر دهد. بنابراین اگر تمهیدات لازم اندیشیده شود و اقتصاد کلان در جهت رشد قرارگیرد، بازارمسکن نیز از رکود خود خارج خواهد شد و وضعیت بهتری را تجربه خواهد کرد. هرچند که این تغییر به سرعت نخواهد بود، اما می‌تواند طی چندماه اثرخود را اعمال کند.
وی با بیان اینکه تغییر مسیر اقتصاد، رونق مسکن را رقم می‌زند، اضافه کرد: اگر تمهیدات لازم اتخاذ نشود و وضعیت کلان اقتصاد نیز بهبود چشم‌گیری پیدا نکند، شرایط و وضعیت آتی بازارمسکن نیز قابل پیش‌بینی نخواهد بود و به نظر نخواهد رسید از رکود خود خارج شود اگرچه که دوران رکود به نوعی سپری شده است.
وی با اشاره به امید به بازگشت تدریجی رونق در بازار مسکن افزود: از زمان رکود بازارمسکن مدت بسیاری گذشته است و به نظر می‌رسد که این رکود در حال به پایان رسیدن است چراکه در مقایسه با سال گذشته نیز رکود بیشتری تجربه شده است.
رهبر ضمن بیان اینکه سیاست‌های کلان می‌تواند موتور مسکن را فعال کند، تصریح کرد: رکود فعلی به صورت سینوسی درحال حرکت است و چنانچه اقتصاد کلان کشور بهبود یابد، می‌توان امید داشت که بازار مسکن زودتر از رکود خود خارج شود و به ایستگاه پایانی خود برسد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران درپایان این گفت‌وگو ضمن اعلام اینکه بهبود تدریجی در بازار ساخت‌وساز آغاز شده است، همچنین خاطرنشان کرد: محدود سازندگانی اکنون فرآیند ساخت‌وساز را آغاز کرده‌اند چراکه براساس بررسی‌ها و ارزیابی وضعیت موجود، به نظر می‌رسد تغییراتی در وضعیت رکود رقم خواهد خورد.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازارمسکن:
کاهش تقاضا، بازار مسکن را بی‌رمق کرده است
فرشید ایلاتی، کارشناس بازارمسکن در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» پیرامون ارزیابی شرایط بازارمسکن باتوجه به عقب ماندن این بازار از سایر بازارهای سرمایه‌گذاری و نرخ تورم بیان کرد: به نظر‌می‌رسد که بازار مسکن تا پایان سال به وضعیت فعلی خود ادامه دهد. درحقیقت باید بگوییم که موضوع رکود در بازارمسکن همچنان ادامه‌دار خواهد بود و اتفاقات چندماه گذشته نیز رکودی که در بازار مطرح بود را عمیق‌‌تر ساخت.
وی با اشاره به کاهش میزان تقاضا در بازار مسکن افزود: اینک مشاهده می‌گردد که مالکان با اعمال تخفیف ۲۰ درصد تا ۳۰ درصدی قادر به فروش واحد مسکونی خود نیستند چراکه متقاضیان خرید در بازار کم‌اند و علی‌رغم اینکه بازارمسکن در مقایسه با سایر بازارها تورم چشم‌گیر نداشته اما همچنان رکود برقرار است. وی با اشاره به رکود تورمی در بازارمسکن تصریح کرد: پس از آنکه از رکود خارج شویم، این فنر فشرده شده رها خواهد شد و آن‌وقت است که بازارمسکن افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد. درحقیقت ممکن است طی دوسال آینده و پس از خروج از رکود حال حاضر، شاهد جهش قیمتی باشیم اما درحال حاضر و تا پایان سال همچنان شاهد استمرار وضعیت فعلی و رکود خواهیم بود. کارشناس بازارمسکن همچنین خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد تا پایان سال قیمت‌ها در بازارمسکن ثابت و گاه نیز با تخفیف برای خریداران باشد تا بتوانند از فرصت‌های پیش‌رو استفاده کنند.
وی درپایان این گفت‌وگو درخصوص چرایی رکود تورمی در بازارمسکن بیان کرد: رکود فعلی به موجب عدم خاصیت نقدشوندگی سریع بازارمسکن است. درحقیقت اکنون مردم تمایل به سرمایه‌گذاری در بازارهایی را دارند که خاصیت نقدشوندگی سریع‌تر همچون طلا بدارد و با توجه به اینکه بازارمسکن چنین قابلیتی را ندارد، مالکان حاضرند تا ملک خود با اعمال تخفیف به سرمایه‌های نقدشونده‌تر تبدیل کنند.