پیرامون ضرورت تعدیل و تناسب عرضه و تقاضا در بازار مسکن مطرح شد:
یخ بازار مسکن در حال ذوب شدن
گروه اقتصادی
بازار مسکن همواره یکی از کانون‌های اصلی جذب سرمایه و شاخصی حساس برای سنجش شرایط اقتصادی بوده است اما در سال‌های اخیر، این بازار بیش از آنکه محلی برای گردش سرمایه و رشد اقتصادی باشد، به بستری برای رکود، انجماد سرمایه‌ها و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. رکود تورمی، کاهش قدرت خرید و تداوم بی‌ثباتی سرمایه‌گذاران و خریداران را در وضعیت انتظار قرار داده است. بسیاری از متقاضیان مصرفی و چه‌بسا سرمایه‌گذاران خرد، ترجیح می‌دهند تا روشن‌تر شدن چشم‌انداز اقتصادی و تثبیت شرایط در بازار از ورود به حوزه مسکن خودداری کنند. از سوی دیگر، ساخت‌وسازها نیز به تبع این شرایط دچار کاهش شده و شکاف میان عرضه و تقاضا نیز بیش از پیش خود را نمایان کرده است. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که برای خروج از وضعیت فعلی، باید به دو محور اصلی توجه جدی داشت: نخست، جلوگیری از انجماد سرمایه‌ها در بازار مسکن و دوم، ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا. در واقع مادامی که حجم عظیمی از سرمایه‌های راکد در واحدهای خالی یا نیمه‌فعال انباشته شده و از گردش در چرخه اقتصادی بازمانده‌اند، نمی‌توان انتظار داشت که بازار مسکن تحرکی پویا و پایدار به خود بگیرد. بخش عمده‌ای از این سرمایه‌های راکد نیز محصول عدم جذابیت اقتصادی و بازده پایین در سایر بازارهاست که موجب تمرکز بی‌رویه بر دارایی‌های ملکی شده است. این تمرکز نه‌تنها باعث افزایش قیمت‌ها شده، بلکه به تشدید شکاف طبقاتی و کاهش فرصت خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف انجامیده است. در همین راستا، یکی از کلیدی‌ترین ابزارهای سیاستگذاری برای کاهش انجماد سرمایه در بازار مسکن، بهره‌گیری از سیاست‌های مالیاتی هدفمند و هوشمند است. وضع مالیات بر خانه‌های خالی، املاک لوکس و فعالیت‌های غیرمولد در حوزه مسکن، نه به‌عنوان ابزار تنبیهی، بلکه به عنوان اهرمی برای تشویق به گردش سرمایه و بازگشت آن به تولید و عرضه مسکن باید مورد استفاده قرار گیرد اما این مالیات‌ها باید با در نظر گرفتن دو فاکتور مهم زمان و مکان طراحی و اجرا شوند. به‌عبارت دیگر، نرخ و نوع مالیات باید متناسب با شرایط اقتصادی هر منطقه و مقطع زمانی تنظیم گردد؛ در دوره رکود باید تخفیف‌هایی اعمال شود و در دوره رونق، مالیات‌ها به شکلی بازدارنده از سوداگری عمل کنند. چنین سیاست‌هایی می‌تواند به بازتوزیع عادلانه سرمایه‌ها میان مناطق برخوردار و کمترتوسعه‌یافته نیز کمک کند. از سوی دیگر، برخی کارشناسان بر این باورند که تمرکز بر توسعه عمودی و فشرده در کلان‌شهرها، فضای رقابتی و آینده سرمایه‌گذاری را محدود کرده و بستر مناسبی برای تزریق سرمایه فراهم نمی‌آورد.
اکنون، به واسطه افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز در کلان‌شهرها و افت بازدهی، فرصت مناسبی برای هدایت سرمایه‌ها به سمت شهرهای کوچک و میانی به وجود آمده است؛ شهرهایی که با برنامه‌ریزی صحیح شهری، توسعه زیرساخت‌ها و سیاست‌های تشویقی، می‌توانند به کانون‌های تازه‌ای برای رشد بازار مسکن و در نتیجه توسعه منطقه‌ای تبدیل شوند. از نگاه دیگر می‌توان عنوان داشت که وضعیت فعلی بازار مسکن، بازتابی از کاهش قدرت خرید مردم است. در شرایطی که هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در حال افزایش است و قیمت واحدهای مسکونی رشد می‌کند، سطح دستمزدها و توان اقتصادی خانوارها ثابت یا چه‌بسا کاهشی بوده است و همین عدم توازن باعث شده تا تقاضای واقعی، به‌رغم نیاز موجود، از بازار حذف شود و تنها تقاضای سرمایه‌ای یا سوداگرانه باقی بماند. در نتیجه، تعدیل عرضه و تقاضا در گرو سیاست‌های مکملی همچون تقویت قدرت خرید، تسهیلات هوشمند بانکی و کنترل هزینه‌های ساخت نیز است. با در نظر گرفتن همه این مؤلفه‌ها، می‌توان گفت که راه بهبود بازار مسکن، نه در سیاست‌های مقطعی و سطحی، بلکه در اتخاذ رویکردی ساختاری، جامع و منطقه‌محور است. مالیات‌گذاری هدفمند، تشویق سرمایه‌گذاری در مناطق غیرکلان‌شهری، تقویت قدرت خرید مردم و بازتنظیم سیاست‌های توسعه شهری از جمله گام‌هایی هستند که اگر همزمان و هماهنگ پیش روند، می‌توانند موجب پویایی مجدد بازار مسکن، کاهش انجماد سرمایه و رونق اقتصاد شهری و ملی شوند. در بررسی بیشتر این موضوع به گفتوگو با ایرج رهبر، رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن و فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.
ایرج رهبر، رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن:
کاهش ساخت‌وساز و انتظار برای ثبات، معاملات مسکن را متوقف کرده است
ایرج رهبر، رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن در گفتوگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: در حال‌حاضر بازار مسکن دچار نوعی رکود است و به منظور رفع و کاهش این رکود در حال حاضر نمی‌توان اقدام مؤثری انجام داد. درحقیقت لازمه رونق و خروج از رکود در بازار مسکن، تمایل مردم به سرمایه‌گذاری و فعالیت است که اکنون این تمایل وجود ندارد. وی افزود: به موجب رکود گذشته بازار، شرایط کلی اقتصادی، کاهش قدرت خرید و شرایط پیش آمده اخیر، معاملات در بازار مسکن شکل نمی‌گیرد و افراد منتظرند تا بازار به ثبات برسند و سپس به بازار برگردند. رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن تصریح کرد: رکود فعلی بازار مسکن به موجب شرایط یک الی دو سال گذشته بازار است. درحقیقت از دوسال گذشته رکود در بازار مسکن به موجب کاهش قدرت خرید حاکم بوده است. رهبر همچنین با اشاره به وضعیت عرضه و تقاضا خاطرنشان کرد: میزان ساخت‌و سازها کاهش پیدا کرده و افراد نیز در انتظار ثبات برای برگشت به بازار هستند و به همین موجب است که خرید و فروش به میزان مطلوب شکل نمی‌گیرد. وی در پایان این گفتوگو با تأکید بر ضرورت ترمیم قدرت خرید مردم بیان کرد: کاهش قدرت خرید مردم سبب بروز و استمرار رکود شده است. بنابراین می‌بایست به منظور بهبود وضعیت، قدرت خرید مردم را تقویت کرد. به طورکل نیز می‌توان عنوان داشت که افزایش قیمت‌ها و گرانی مسکن سبب شده تا هزینه تمام شده افزایش یابد و قدرت خرید مردم کاهش پیدا کند. هم‌اکنون شرایط بازار مسکن تورمی و توأمان با رکود است و قدرت خرید از قیمت‌های موجود عقب مانده است و مادامی که این تعادل برقرار نگردد، وضعیت بازار‌مسکن به همین شکل ادامه پیدا خواهد کرد.
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن:
مالیات مسکن باید با توجه به رکود و رونق تنظیم شود
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن در گفتوگو با خبرنگار «رسالت» به تشریح ضرورت تعدیل و تناسب عرضه و تقاضا در بازار مسکن پرداخت و دراین خصوص عنوان کرد: در شرایطی که ریسک در بازارهای مالی شکل گیرد، افراد تمایل حضور در بازارهایی را خواهند داشت که ریسک کمتری بدارد. هم‌اکنون در کلان شهرهای کشور به دلیل مدل توسعه عمودی بستر مناسبی برای سرمایه‌گذاری در آینده فراهم نیست و این فرصتی برای شهرهای میانی و کوچک کشور است. درحقیقت اکنون فرصتی فراهم شده تا شهرهای کوچک و میانی کشور بتوانند جاذب سرمایه‌گذاری‌ها باشند. این موضوع همچنین می‌تواند توسعه گردشگری و رونق اقتصادی دراین مناطق را رقم بزند.
وی افزود: پیش‌تر به دلیل تمرکز سرمایه در کلان شهرها جذابیت خروج برای سرمایه‌گذار وجود نداشت اما هم‌اینک این فرصت فراهم شده است. بنابراین اگر مدیران شهری بازاریابی خوبی بدارند، می‌توانند سرمایه‌هایی را که قصد خروج از کلان شهرها را دارند به سمت شهرهای خود جذب کنند و رونق مسکن و گردشگری شهری را عملیاتی سازند. کارشناس سیاستگذاری مسکن در ادامه به بررسی نقش اخذ مالیات‌ها در جلوگیری از انجماد سرمایه‌ها پرداخت و دراین خصوص خاطرنشان کرد: مالیات‌ها باید دارای قید زمان و قید مکان باشند. به بیان دیگر در شرایطی که رکود وجود دارد، باید مالیات‌ها نیز کاهش پیدا کند و در شرایطی که رونق در بازار حاکم است، می‌توان نرخ مالیات‌ها را افزایش داد.
وی متذکر شد: مادامی که درصدد حمایت از مناطق مختلف می‌باشیم، می‌بایست مالیات‌های متفاوتی را نیز اعمال سازیم. به عنوان مثال فردی که در شهر تهران سرمایه‌گذاری می‌کند، به دلیل آنکه ازدیاد سرمایه وجود دارد، می‌بایست درصد مالیاتی متفاوتی را در مقایسه با فردی که درصدد سرمایه‌گذاری در مناطق روستایی یا محروم است، پرداخت نماید. ایلاتی در پایان این گفتوگو بیان داشت: ابزارهای مالیاتی می‌بایست بر اساس موقعیت‌های مختلف جغرافیایی، متفاوت اعمال شود تا عرضه و تقاضا تعدیل گردد و جذابیت برای سرمایه‌گذاران ایجاد شود.