اقدامات عملی کنترل بازار اجاره بهای مسکن بررسی شد؛
ضرورت تناسب عرضه و تقاضا
گروه اقتصادی
به تازگی مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی با اعلام اینکه سقف اجاره بها برای تهران از سوی شورای مسکن استان ها تعیین شده و در هفته‌های جاری ابلاغ می‌گردد، اظهارکرد: به شورای مسکن استان تهران اعلام کرده‌ایم که به زودی سقف اجاره بها برای تهران تعیین و نهایی شود.
وی همچنین اظهارداشت که مستاجران درسال جاری با سه بازیگر «قانون تعیین سقف اجاره‌بها»، «سامانه خودنویس با کد رهگیری رایگان» و در نهایت «وام ودیعه مسکن» مواجه هستند و نکته‌ای که امسال بازار مسکن را نسبت به سال‌های قبل متمایز ساخته است این است که دولت برای اولین بار در بازار مسکن به صورت مستقیم دخالت خواهد کرد.
وزیر راه و شهرسازی معتقد است که با قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها می‌توانیم از قشر مستاجران حمایت‌های خوبی را داشته باشیم. کارشناسان حوزه مسکن نیز بر این باورند که برای قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره ضمانت اجرایی بالایی تعریف شده است و بر این اساس می‌توان امید داشت که پس از سال‌های متمادی تا حدودی فشار از روی مستاجران برداشته شود و بازار اجاره بها نیز به ثبات و آرامش دست یابد. برخی دیگر اظهار می‌دارند که نرخ گذاری بازار اجاره باید از قیمت گذاری تبعیت کند.
بدین معنا که اگر قیمت ملک و نهاده‌های تولید مسکن روند رو به رشدی دارد باید به افزایش نرخ اجاره بها تن داد چراکه ساخت مسکن و خرید واحد، با هزینه تمام شده بیشتری رو به رو شده است اما این افزایش اجاره بها
نباید بیشتر از تورم موجود و عمومی باشد.
به بیان دیگر عده‌ای بر این باورند که اگر قیمت مسکن کاهش یابد، اجاره بها نیز افت پیدا خواهد کرد و به خودی خود بازار اجاره بها کنترل خواهد شد و چنانچه بازار کنترل نشود و افزایشی باشد، تصمیمات کنترلی مبنی بر اجرای سقف اجرا بها نتایج موفقی را حاصل نخواهد کرد چراکه در فرآیند اجاره مشکل ساز خواهد شد یا درصورت اجرا صاحب ملک را دچار زیان خواهد کرد. بنابراین توامان با قوانین اجرایی همچون اجرای سقف اجرا بها در پایتخت و دیگر شهرها ضرورت دارد تا مولفه‌های حائز اهمیت و کنترل‌گر در بازار مسکن به کارگرفته و با قوت بیشتری دنبال شود.
به عقیده مسئولان حوزه تولید مسکن، رکن مهم کنترل بازار مسکن در حوزه خرید، فروش و اجاره، تناسب عرضه و تقاضا است و مادامی که این مهم تحقق یابد، تصمیمات اجرایی نیز با قوت و ثمر بیشتری مبرهن خواهد شد. اگرچه تبیین نتایج مثمرثمر در بازار مسکن نیازمند گذر زمان است چراکه این بازار اثرپذیری از تصمیمات کوتاه مدت ندارد و از تصمیمات میان مدت و بلندمدت اثر می‌پذیرد. در فرآیند به کارگیری اقدامات میان مدت و بلندمدت همچون اجرای سقف اجاره بها، تناسب عرضه و تقاضا نیاز است تا مولفه‌های تشویقی نیز به کارگرفته شود و شرایط حضور تولیدکنندگان نیز بیش از پیش فراهم گردد. بی‌شک با افزایش ساخت واحدهای استیجاری، تقاضا و عرضه متعادل خواهند شد و اقدامات عملی دولت و وزارت راه و شهرسازی نیز با قوت بیشتری به ثمر خواهد نشست. در بررسی بیشتر این موضوع و پاسخ به اینکه تصمیمات و اقدامات ثمربخش در حوزه کنترل بازار اجاره بها شامل چه مواردی است به گفت‌وگو با ایرج رهبر،رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان و حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.
حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران:
مولفه‌های کنترل بازار اجاره بها باید همزمان با یکدیگر اجرایی شوند
حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» با اشاره به اقدامات عملی کنترل بازار اجاره بهای مسکن به ضرورت افزایش بازدهی تولید پرداخت و در این باره تصریح کرد: وضعیت تولید مسکن در شرایط حال حاضر روان نیست. بنابراین ضرورت دارد تا موانع پیش روی تولید برداشته شود و بازدهی اتفاق بیفتد. مادامی که شرایط تولید دشوار باشد، نقدینگی به سایر بازارها همچون بازار بورس، طلا، ارز و سکه هدایت خواهد شد. محتشم با تاکید بر هدایت نقدینگی به سوی بخش‌های تولیدی و ساخت مسکن اضافه کرد: بی‌شک هدایت نقدینگی به سایر بازارهای مالی نادرست است و مورد اطمینان نخواهد بود اگرچه در حال حاضر دولت درصدد کنترل بازار ارز و سکه می‌باشد و این کنترل‌گری اقدامی بسیار حائزاهمیت می‌باشد.
او با اشاره به لزوم تشویق سازندگان به مشارکت در ساخت مسکن متذکر شد: مادامی که پول وارد بخش‌های تولیدی نشود یا به بخش ساخت منتقل خواهد شد یا به بازارهای سرگردان ورود پیدا خواهد کرد. بی‌شک ورود نقدینگی به بازار ساخت بسیار حائزاهمیت است و ضرورت دارد تا سازندگان را نسبت به این مهم تشویق و ترغیب کرد. محتشم در تشریح اقدامات عملی کنترل بازار اجاره بها افزود: از جمله اقدامات عملی کنترل بازار اجاره بها؛ کاهش نرخ تورم، حفظ ارزش پول ملی و افزایش درآمد خانوار است. چنانچه موارد مذکور تحقق یابد، بازار اجاره بها کنترل خواهد شد و به تناسب عرضه و تقاضا خواهد رسید. اجرای سقف اجاره بها پیش‌تر نیز در دستورکار گرفت و براین اساس نیاز بسیاری از صاحبان ملک، مطابق با میزان مجاز مشخص شده، اجاره بها را افزایش می‌دهند. نکته مهم در این فرآیند توجه به صاحبان ملک نیز می‌باشد چراکه به سبب تورم بازار مسکن آنان نیز با افزایش هزینه‌ها
رو به رو می‌باشند.عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران در پایان این گفت‌وگو همچنین خاطرنشان کرد: افزایش قیمت مسکن ناشی از عوامل متعددی همچون افزایش هزینه ساخت و کاهش ارزش پول ملی است. بنابراین گرانی یک خانه به معنای کسب سود بیشتر نیست و به موازات آن سایر هزینه‌ها نیز افزایش یافته است. بنابراین در مفهوم کلی، کنترل بازار اجاره بها نیازمند اقدامات عملی و برنامه ریزی مشخص است. ضرورت دارد تا مولفه‌های مختلف توامان با یکدیگر به کار گرفته شوند.
ایرج رهبر،رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان:
ساخت مسکن استیجاری و تشویق سرمایه‌گذاران دو رکن مهم مدیریت بازار اجاره‌بها است
ایرج رهبر،رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» به تشریح اقدامات عملی کنترل بازار اجاره بهای مسکن پرداخت و در این باره اظهارکرد: تصمیمات دستوری به خودی خوداثرگذار نخواهندبود مگر آنکه به قانون تبدیل شده باشند. مصوباتی که نهایی می‌شوند، نیازمند برنامه ریزی دقیق می‌باشند تا کارکرد مشخص و مثمرثمری را ارائه دهند و بی‌شک تعیین سقف اجاره بها نیز مستثنی از این قاعده نیست. در فرآیند کنترل بازار اجاره بها بیش از هرچیز می‌بایست به تناسب عرضه و تقاضا توجه داشت. براین اساس ضرورت دارد تا تعیین سقف اجاره بها نیز با هماهنگی موجران و مستاجران باشد و با بهره‌گیری از توافق نظر آن‌ها اعمال گردد.
وی با تاکید بر لزوم به تناسب رسیدن عرضه و تقاضا افزود: کنترل بازار اجاره بها نیازمند اقدامات عملیاتی عرضه و تناسب است. در این فرآیند می‌توان به تقویت تولید توجه ویژه داشت. تولید مسکن استیجاری در بازار مسکن اثرات حائزاهمیتی را رقم خواهد چراکه به موجب عرضه مسکن استیجاری، بازار به رقابت نزدیک می‌گردد و کنترل قیمت‌ها نیز عملیاتی خواهد شد. رهبر ضمن تاکید بر تولید مسکن استیجاری تصریح کرد: مهم‌ترین معضل بازار مسکن، عدم عرضه می‌باشد. مادامی که تقاضا وجود داشته باشد اما واحدی برای عرضه نباشد، مازاد تقاضا شکل می‌گیرد و افزایش قیمت اتفاق می‌افتد. در چنین شرایطی اعمال نظر بر قیمت نیز امری دشوار خواهد بود.
رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان در‌تشریح اثرات رقابتی شدن بازار مسکن همچنین خاطرنشان کرد: بازار آزاد و رقابتی می‌تواند شرایط خوبی را برای بازار اجاره بها رقم بزند. بنابراین اگر زمینه تشویق سرمایه‌گذاران در دستورکار قرار گیرد، ترغیب به حضور خواهند شد و واحدهای استیجاری خواهند ساخت. افزایش تولید، عرضه و تقاضا را به تناسب خواهند رساند و بدین ترتیب موجب کنترل قیمت بازار مسکن خواهد شد.
او متذکر شد: مادامی که عرضه افزایش یابد، رقابت شکل خواهد گرفت و بازار به ثبات نسبی خواهد رسید. بازار مسکن از برنامه ریزی مقطعی اثر نمی‌پذیرد و همواره نیازمند برنامه ریزی است. بنابراین تمامی اقدامات عملی می‌بایست توامان با برنامه ریزی میان مدت و بلندمدت باشند.
وی در پایان این گفت‌وگو یادآور شد: بازار مسکن نیازمند زمان است تا اثرات اقدامات عملی را مبرهن سازد. بنابراین نمی‌توان اثرات تصمیم‌گیری‌ها را در کوتاه مدت ارزیابی کرد. طی این بازه زمانی دولت می‌تواند مولفه‌های تشویقی همچون در اختیار گذاشتن زمین را در دستورکار قرار دهد تا توامان با نتایج اقدامات عملی، تولید نیز رونق یابد.