در راستای عدم تناسب تورم مسکن با درآمد خانوار بررسی شد:
نسخه درمان مسکن
گروه اقتصادی
عدم تناسب تورم مسکن با درآمد خانوار، یکی از مسائل اقتصادی و اجتماعی مهم در بسیاری از کشورها، به ویژه در جوامع در حال توسعه یا با تورم بالا است. این مسئله به این معناست که قیمت مسکن با سرعتی بیشتر از رشد درآمد خانوارها افزایش می‌یابد و در نتیجه دستیابی به مسکن مناسب برای بسیاری از افراد دشوار یا غیرممکن می‌شود. در ادامه به دلایل، پیامدها و راه‌حل‌های احتمالی این مشکل می‌پردازیم که یکی از مهم‌ترین آن‌ها افزایش تورم عمومی است؛ درحقیقت تورم عمومی قیمت‌ها به دلیل سیاست‌های پولی انبساطی، کاهش ارزش پول و رشد هزینه تولید مسکن می‌تواند قیمت مسکن را به شدت افزایش دهد.
همچنین تقاضای بالا برای مسکن (به دلیل افزایش جمعیت، مهاجرت به شهرها، یا سرمایه‌گذاری در مسکن) در مقابل عرضه محدود منجر به افزایش قیمت می‌شود. عامل دیگر استفاده از مسکن به عنوان ابزار سرمایه‌گذاری است. بدین معنا که بسیاری از افراد به جای استفاده از مسکن برای سکونت، آن را به‌عنوان ابزاری برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی خود در برابر تورم می‌خرند و سبب ایجاد فضای دلالی و واسطه‌گری در این بازار می‌شوند. گفتنی است که بالا رفتن هزینه‌های مواد اولیه، زمین و نیروی کار نیز باعث می‌شود قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یابد و براین اساس می‌توان عنوان داشت که یکی از دلایل تورم کنونی مسکن، بالا رفتن هزینه‌های مواد اولیه، زمین و نیروی کار بوده است. تداوم تورم مسکن و عدم رشد متناسب درآمد نیز از دیگر مولفه‌های تاثیرگذار بر بازار نابسامان مسکن است. متاسفانه درآمد خانوارها اغلب با سرعت کمتری نسبت به تورم مسکن رشد می‌کند، که شکاف بیشتری بین درآمد و هزینه مسکن ایجاد می‌کند. براین اساس بسیاری از خانوارها نمی‌توانند مسکن خریداری کنند و مجبور به اجاره‌نشینی طولانی‌مدت با هزینه‌های گزاف می‌شوند. متاسفانه به موجب عدم توانایی افراد برای خرید خانه و افزایش قیمت در بازار اجاره بها رشد حاشیه‌نشینی نیز چشم‌گیر بوده است و اینک برخی خانوارها به دلیل عدم توانایی در پرداخت هزینه‌های مسکن به مناطق حاشیه‌ای با کیفیت پایین‌تر نقل مکان می‌کنند. بنابراین به طورکلی
می توان عنوان داشت که عدم توانایی در تأمین مسکن مناسب منجر به افزایش استرس، کاهش رفاه اجتماعی و ایجاد نارضایتی عمومی و دشواری‌های معیشتی می‌شود. آگاهان و کارشناسان این حوزه راه‌حل‌های احتمالی شامل مواردی همچون لزوم کنترل تورم، افزایش تولید مسکن، حمایت از مسکن اجتماعی، تسهیل وام می‌دانند. در حقیقت به باور این افراد مهار تورم و افزایش ثبات اقتصادی می‌تواند در دراز مدت بهبود بازار مسکن را عملیاتی سازد. همچنین حمایت از پروژه‌های انبوه‌سازی و ارائه مشوق‌هایی برای سازندگان مسکن، سرمایه‌گذاری دولت در پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد، ارائه تسهیلات بانکی با بهره پایین و شرایط بازپرداخت آسان برای خرید مسکن، وضع قوانین مالیاتی برای جلوگیری از احتکار مسکن و افزایش عرضه در بازار، گسترش امکانات در مناطق حاشیه‌ای برای کاهش فشار تقاضا در مناطق مرکزی شهرها از جمله مواردی است که باید به قوت در اولویت و در دستور کار دولت قرار گیرد. در بررسی بیشتر این موضوع به گفتوگو با غلامرضا شریعتی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی و فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.
غلامرضا شریعتی، عضو کمیسیون عمران مجلس:
کاهش تورم مسکن مستلزم جهش تولید آن است
غلامرضا شریعتی، نماینده مردم بهشهر، نکا و گلوگاه و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتوگو با خبرنگار «رسالت» به تشریح افزایش مدت انتظار مردم برای خانه‌دار شدن پرداخت و در این باره بیان داشت: به طور حتم مشکلات متعددی در بخش مسکن وجود دارد و به نظر می‌رسد چاره کار تنها اجرای دقیق قانون جهش تولید مسکن باشد. به بیان دیگر اگر دولت قانون را به شیوه‌ای که تکلیف شده است، اجرا کند و به پایان برساند، بخش قابل توجهی از نگرانی‌های مرتبط با حوزه مسکن برطرف خواهد شد.
وی افزود: در قانون جشن تولید مسکن ظرفیت تولید در نظر گرفته شده است و مقرر شده سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید و عرضه شود. به طور حتم با افزایش تولید و عرضه شرایط بهتری در بازار مسکن ایجاد خواهد شد. همچنین در این قانون راهکارهای تامین زمین، پشتیبانی‌های مالی و خدمات زیرساختی نیز در نظر گرفته شده است تا روند ساخت بدون مشکل طی شود.
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی همچنین تصریح کرد که قانون جهش تولید مسکن دارای شفافیت کامل است و تمامی موارد مورد نیاز به صورت مبرهن ذکر شده است. بنابراین اجرای این قانون به صورت دقیق می‌تواند کمک کند تا از تداوم گرانی مسکن جلوگیری شود و بازار مسکن به تعدیل و تناسب برسد.
نماینده مردم بهشهر، نکا و گلوگاه در مجلس دوازدهم همچنین خاطرنشان کرد: در شرایط حال حاضر مشاهده می‌شود که بخش بسیاری از درآمد خانوار صرف هزینه مسکن می‌شود و به موجب تداوم گرانی مسکن قادر به تامین نیازهایشان در این حوزه نمی‌باشند.
او متذکر شد: تداوم گرانی مسکن و عدم تناسب تورم مسکن با درآمد خانوار سبب شده تا شرایط خانه‌دار شدن برای مردم دشوار شود. بر این اساس ضرورت دارد تا دولت افزایش تولید مسکن را با اولویت در دستور کار خود قرار دهد.
وی یادآور شد: اجرای دقیق قانون جهش تولید مسکن برای بهبود شرایط بازار اهمیت فراوانی دارد چرا که در این قانون تمامی جزئیات مورد نیاز برای به ثبات رسیدن بازار در نظر گرفته شده است.
وی در پایان این گفتوگو بیان کرد: به منظور آنکه بازار مسکن به آرامش برسد و مردم بتوانند نیاز خود را با آرامش خاطر پاسخ دهند، دولت باید خود را مکلف اجرای دقیق قانون جهش تولید مسکن بداند. بی شک مادامی که تولید مسکن افزایشی شود و عرضه به تناسب برسد، دسترسی پیداکردن به مسکن برای اقشار مختلف جامعه کار دشواری نخواهد بود.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن:
تقاضای مصرفی بازار مسکن باید جایگزین تقاضای سرمایهای آن شود
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفتوگو با خبرنگار «رسالت» به تشریح تداوم تورم در بازار مسکن پرداخت و در این باره بیان داشت: چنانچه تولید مسکن را انجام دهیم اما توزیع عادلانه رقم نخورد، مشکل بازار مسکن حل نخواهد شد و همچنان شاهد نابرابری در بازار مسکن خواهیم بود.
وی افزود: اگر آمار سرشماری از سال ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۵ را بررسی کنیم خواهیم دید که در این بازه زمانی ۱۵ ساله ۱۰ میلیون واحد مسکونی تولید شده است اما تنها ۳ میلیون واحد مسکونی به متقاضیان داده شده است. به بیان دیگر در این بازه زمانی ۱۵ ساله تنها ۳ میلیون مالک اضافه شده است و ۷ میلیون از واحدهای تولیدی ساخته شده از سوی افرادی خریداری شده که دارای ملک اول بودند و واحدها را به عنوان ملک دوم یا سوم خریداری کرده‌اند. این روند به صراحت مبرهن می‌سازد که شرایط بازار، سرمایهای است.
ایلاتی تصریح کرد: تقاضای سرمایهای را نمی‌توان با تولید مسکن پاسخ داد و به نظر می‌رسد که در این باره می‌بایست موضوع مهم مالیات بر عایدی سرمایه را با اولویت در دستور کار قرار گیرد.
کارشناس بازار مسکن همچنین خاطرنشان کرد: چنانچه مالیات بر عایدی سرمایه مصوب و به صورت دقیق اجرا شود، روند افزایش تقاضای سرمایه مسکن کاهش پیدا خواهد کرد.
او متذکر شد: به تازگی عنوان شده است که طرح مالیات بر عایدی سرمایه قرار است به تعدیل و تورمی تبدیل شود تا از مابه‌التفاوت متفاوت قیمت خرید و فروش تورم اعلامی بانک مرکزی کسر گردد و سپس مالیات مبنای عمل قرارگیرد. دراین راستا ضرورت دارد تا بدانیم که چنین روندی صحیح نخواهد بود و نرخ تعدیل تورمی می‌بایست حذف شود چرا که با حذف این روند می‌توانیم حباب قیمتی مسکن را کنترل کنیم. به عنوان مثال در معاملات با بازه زمانی کمتر از یک سال و به شدت در معاملات با بازه زمانی کمتر از 6 ماه، تقاضای سوداگری بسیار به چشم می‌خورد و نیاز است که ۸۰ الی ۹۰ درصد سود به عنوان مالیات از املاک غیرمصرفی اخذ گردد.
او در پایان این گفتوگو با تاکید بر ضرورت تبدیل بازار مسکن به بازاری مصرفی همچنین متذکر شد:ضرورت دارد تا اقداماتی از این دست با اولویت در دستور کار قرار بگیرد تا به تدریج بازار مسکن از شکل سرمایهای به بازاری مصرفی تبدیل شود.