حسام عقبایی رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک کشور:

سوداگران القا می کنند کاهش قیمت مسکن در بازار وجود ندارد/ کاهش 30 درصدی قیمت مسکن

کارشناس اقتصاد مسکن گفت:‌بازار مسکن کاهش ۳۰ درصدی قیمت را تجربه کرده است،اما مافیا و سوداگران با القای عدم‌ریزش، به‌دنبال مدیریت روانی و افزایش منافع خود هستند.به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، بازار مسکن کشور طی یک سال گذشته با تغییرات چشمگیر و قابل‌توجهی مواجه بوده است. به‌نظر می‌رسد کاهش محسوس قیمت‌ها در شهرهای بزرگ و تهران که دربرخی مناطق تا 30 درصد نیز رسیده،نشان‌دهنده یک روند طبیعی اصلاحی دراین بازار است،دراین وضعیت، واقعیت‌های کف بازار کمتر برای مردم بازگو می‌شود و برخی گروه‌ها با انگیزه‌های صنفی، سوداگرانه یا مافیایی، تلاش دارند این کاهش قیمتی را کتمان کنند یا کم‌اهمیت جلوه دهند و به‌اصطلاح "یک آشفته‌بازار" را نزد افکار عمومی تلقین کنند،این موضوع نه‌تنها تصمیم‌گیری خریداران و سرمایه‌گذاران را تحت تأثیر قرار می‌دهد، بلکه تصویر واقعی از روند بازار را نیز مخدوش می‌کند. تحلیل دقیق و بی‌طرفانه آنچه در سطح معاملات و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اتفاق افتاده، ضروری است تا هم نهادهای مسئول و هم مردم، تصمیمات آگاهانه‌تری اتخاذ کنند،در این رابطه خبرگزاری تسنیم با دعوت از حسام عقبایی رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک کشور به واکاوی بازار مسکن، وضعیت کنونی آن، مؤلفه‌های تأثیرگذار در آن و آینده این بخش مهم اقتصادی پرداخت، بخش اول از گفت‌وگو با عقبایی را در ادامه می‌خوانید؛
تسنیم: روند سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن طی سال گذشته را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا کاهش قابل‌توجهی در این حوزه مشاهده شده است؟
عقبایی: مسیر کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را تأیید می‌کنم؛ به این معنا که روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سیر کاملاً نزولی داشته است.
تسنیم: در این بین برخی مدعی‌ هستند کاهش قیمت در بازار مسکن رخ نداده است، نظر شما درباره صحت این ادعا چیست؟
عقبایی: یکی از مسائلی که این روزها بسیار قابل بررسی است و ایجاب می‌کند که اصحاب رسانه و مسئولان به آن بیشتر توجه کنند، همین موضوع است، قبل از هر چیز باید بگویم که عده‌ای از مافیای بازار مسکن و سوداگران این حوزه به‌دنبال آن هستند که ریزش قیمت مسکن در یک سال گذشته تاکنون، به‌ویژه در شش‌ماهه نخست سال 1404 را به‌نوعی کتمان کنند و بگویند ریزشی در کار نبوده است.این حرکات سوداگرانه و مافیایی دو هدف عمده را دنبال می‌کند؛ نخست اینکه این گروه به‌اشتباه تصور می‌کنند اگر بگویند بازار مسکن کاهش قیمتی نداشته است مردم ترغیب می‌شوند به خرید، در واقع، با کتمان این موضوع احساس می‌کنند که به رشد معاملات مسکن کمک می‌کنند، در صورتی که عملاً چنین اتفاقی در کف بازار نیفتاده است.

تسنیم: چه‌تفاوتی میان آنچه در کف بازار اتفاق افتاده است و ادعاهای مطرح‌شده وجود دارد؟

عقبایی: باید آنچه را واقعاً در کف بازار مسکن در کشور، تهران و شهرهای بزرگ اتفاق افتاده است، برای مردم تحلیل کنیم؛ نه آنچه را خودمان تمایل داریم یا نگاه صنفی، قشری و جریانی به موضوع مسکن. ریزش قیمت در بازار مسکن یک امر بدیهی و طبیعی است. هر کسی که در این بازار فعال بوده و وارد آن شده، متوجه شده است که طی یک سال گذشته ما با کاهش بین 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن مواجه بودیم؛ حالا در بعضی نقاط بیشتر و در بعضی کمتر، این کاهش در نیمه اول 1404 نسبت به نیمه دوم 1403 بیشتر بوده است.اما افرادی که قصد دارند این موضوع را کتمان کنند و بگویند کاهش قیمتی وجود نداشته است، به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ دسته نخست کسانی هستند که احساس می‌کنند با تلقین عدم‌ریزش قیمت‌ها، مردم به سرمایه‌گذاری در مسکن ترغیب می‌شوند، این حرکت اشتباه است، زیرا اگر چنین بود باید میزان رشد معاملات مسکن روند صعودی می‌داشت، در حالی که چنین اتفاقی نیفتاده است، از فروردین 1404 تا امروز ـ که آخرین روز تابستان و آستانه ورود به پاییز و نیم‌سال دوم است ـ همواره روند معاملات مسکن نزولی بوده است.
تسنیم: با این تفاسیر روند بازار مسکن در تهران و سایر شهرها چگونه بوده است؟
عقبایی: در تهران این روند نزولی قیمت شدت بیشتری داشته و در سطح کشور نیز به‌طور میانگین همین وضعیت حاکم بوده است.

تسنیم: در شمال کشور چه‌تغییراتی در بازار مسکن رخ داده و آیا واقعاً سرمایه‌گذاری افزایش یافته است؟
عقبایی: در شهرهای شمالی کشور گفته می‌شود به‌دلیل شرایطی مانند جنگ یا کمبود آب، برخی به‌سمت خرید و سرمایه‌گذاری در شمال رفته‌اند، بله، این اتفاق تا حدی رخ داده است، اما وقتی میزان عرضه و تقاضا و حجم معاملات در شمال کشور بررسی می‌شود، روشن است که ادعاها اغراق‌آمیز است.میزان مراجعات با میزان معاملات دو مقوله کاملاً متفاوت است؛ ممکن است افراد برای سرمایه‌گذاری به شمال سرکشی کنند، اما آمار معاملات نشان می‌دهد میزان معاملات به‌حدی نیست که بتوان از «شیفت سرمایه‌گذاری» به‌سمت شمال سخن گفت، حتی با وجود افزایش مراجعات، تعداد معاملات هنوز به سطح سال 1402 هم نرسیده است، بنابراین، در شمال نیز میزان معاملات از نظر کمّیت کمتر از سال 1402 است.

تسنیم: به دو دسته از افراد که درصدد هستند روایت‌های خودشان را از بازار مسکن به جامعه القا کنند، اشاره کردید، افرادی بدون ذی‌نفع مستقیم کاهش قیمت‌ها را انکار می‌کنند، توضیح بیشتری در این رابطه بدهید.
عقبایی: بله، عده‌ای به‌دنبال این هستند که با تلقین و القای اینکه کاهش قیمتی در بازار وجود ندارد، شرایط را به‌نفع خود تغییر دهند. برخی از این افراد خودشان ذی‌نفع مستقیم نیستند و صرفاً بر این باورند که با این نوع تبلیغ، مردم تمایل بیشتری به انجام معاملات مسکن پیدا می‌کنند و رویکرد سرمایه‌ای افزایش خواهد یافت، این دسته شاید نگاهی ساده‌تر داشته باشند.

تسنیم: گروه دوم چه؛ اینها دنبال چه‌چیزی هستند؟
عقبایی: دسته دوم نگاه سوداگرانه‌تر و مافیایی‌تری دارند. آنها با خبرسازی و القای اینکه هیچ کاهش قیمتی رخ نداده است، به‌دنبال منافع شخصی خود هستند. این دسته نه‌تنها علاقه‌ای به فروش واحدهای خود ندارند، بلکه به‌عکس، معتقدند اکنون بهترین زمان برای خرید است. آنها می‌کوشند با مدیریت روانی بازار، نه‌تنها کاهش قیمت‌ها را انکار کنند، بلکه افزایش قیمت را نیز القا کنند، هدفشان این است که دارایی‌ها و سرمایه‌های خود را متناسب با رشد طلا و ارز در کشور افزایش دهند.

تسنیم: می‌توانید به‌صورت مصداقی به این سوداگری اشاره کنید؟
عقبایی: به‌عنوان مثال ممکن است بگویند قیمت یک واحد آپارتمانی متری 150 میلیون تومان است و باید بر اساس نرخ دلار ارزش‌گذاری شود، پس قیمت باید بالاتر برود.این گروه اصلاً به‌دنبال معامله نیستند. در تهران ساختمان‌هایی وجود دارد که 15 سال است خالی مانده‌اند؛ نه یک واحد، بلکه مجتمع‌های کامل. این ساختمان‌ها نه تخریب شده‌اند و نه بلااستفاده مانده‌اند، بلکه با وجود خالی‌بودن، مرتباً نگهداری و حتی بازسازی می‌شوند، به‌عبارت دیگر آپارتمان‌هایی که کلید نخورده‌اند و بیش از 10 سال خالی مانده‌اند، همچنان بازسازی و نوسازی می‌شوند،این همان سوداگران هستند که نگاهشان به مسکن، نگاه یک سرمایه پایدار است. از نظر آنها، بازار مسکن نسبت به طلا یا سایر بازارها امن‌تر است، چراکه ملک هم افزایش قیمت دارد و هم امکان استفاده برای دریافت وام و تسهیلات را فراهم می‌کند، به این ترتیب، کنار نگه‌داشت سرمایه، از محل مالکیت این املاک راکد، نقدینگی جدید هم ایجاد می‌کنند،مثلاً آپارتمانی که 10 سال پیش باید متری 8 میلیون تومان فروخته می‌شد، امروز متری 300 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود، طبیعی است که این افزایش چندین‌برابری برای مالکان سود قابل‌توجهی به‌همراه داشته است، بنابراین بخشی از افرادی که به‌دنبال القای «عدم‌ریزش قیمت‌ها» در بازار مسکن هستند، دقیقاً همان کسانی‌اند که بیشترین نفع را از انکار این واقعیت می‌برند.
=====
رئیس هیات عامل ایمیدرو:
مکانیسم ماشه بخش معدن را متوقف نمی‌کند

رئیس هیات عامل سازمان توسعه و نوسازی معادن و صنایع معدنی ایران (ایمیدرو) گفت: فعال شدن مکانیسم ماشه در کل شرایط را برای  بخش معدن  متفاوت و متوقف نمی کند، هر چند که کم شدن تحریم ها منجر به بهره وری بیشتر و سرعت می شود اما راهکارها و اقداماتی برای این شرایط در نظر گرفته ایم.به گزارش ایرنا،محمد آقاجانلو در حاشیه چهاردهمین همایش و نمایشگاه بین المللی سرمایه گذاری در معدن و صنایع معدنی (ماینکس) اظهارداشت:با کارگروه‌های مختلفی که در بخش‌های بزرگ صنعتی و معدنی داریم،مسیرهای روشن را پیش بینی کرده ایم تا بتوانیم اموربخش معدن را پیش ببریم.وی افزود:جذب سرمایه گذاری خارجی برای سال ۱۴۰۴ تعریف شده است تا بتوانیم بخش معدن را تقویت کرده و صادرات مواد معدنی را افزایش دهیم.رئیس هیات عامل سازمان توسعه و نوسازی معادن و صنایع معدنی ایران ادامه داد: برنامه‌هایی برای کاهش هزینه‌ها و استفاده از مکانیزم‌های جایگزین در حال اجرا است تا شرایط اقتصادی و تجاری کشور بهبود یابد.در مجموع،هدف اصلی ارتقای صنعت، معدن و صنایع معدنی کشور در شرایط تحریم و محدودیت‌های مالی است تا بتوان به توسعه پایدار و افزایش صادرات دست یافت.وی با اشاره به توسعه زیرساخت ها در بخش معدن گفت: با وجود تحریم‌های سخت، پتانسیل این صنعت قابل توجه است و با حمایت‌های لازم و توسعه زیرساخت‌ها، می‌توان این پتانسیل‌ها را به بهره‌برداری رساند.آقاجانلو عنوان کرد:در سال جاری، حدود ۲.۵ میلیارد دلار برای تکمیل و افتتاح پروژه‌های معدنی و زیرساختی اختصاص یافته است که این امر نقش مهمی در تقویت زنجیره تولید دارد. همچنین،درحوزه زیرساخت‌ها، اقدامات مهمی مانند احداث نیروگاه‌ها و توسعه میدان‌های گازی درحال انجام است تا صنعت را به سمت خودکفایی و بهره‌وری بیشتر هدایت کند.وی از نهایی شدن فرآیندهای مربوط به مجوزها و تامین برق و گاز خبر داد و گفت: با همکاری وزارت نفت و نیرو، این مسیر تسهیل می‌شود. همچنین، تسهیلاتی که در حوزه زیرساخت‌ها ارائه می‌شود، مانند کمک به معادن کوچک، احداث جاده و انتقال برق، نقش مهمی در توسعه صنعت دارند.

رئیس هیات عامل ایمیدرو تاکید کرد: در حوزه هوشمندسازی، پروژه‌هایی در حال اجرا است که به رفع گلوگاه‌های صنعت کمک می‌کند و در حوزه ماشین‌آلات معدنی، پروژه‌های بزرگی در دست اجرا است که عملیاتی شدن آن‌ها به زودی اعلام می‌شود.وی با اشاره به فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بخش معدن، گفت: ۲۴۰ پروانه اکتشاف برای ورود بخش خصوصی تسهیل شده است و به عنوان محلی برای جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی است.آقاجانلو اضافه کرد: بزرگ‌ترین معدن سنگ‌آهن زیرزمینی کشور با ذخیره ۳۰۰ میلیون تن و سایر معادن فلزی در حال توسعه هستند، ضمن اینکه باید بر زنجیره‌های ارزش و گلوگاه‌ها تمرکز کرد تا ارزش افزوده بیشتری ایجاد شود.وی با اشاره به قراردادهای خارجی دربخش معدن گفت: در حوزه فناوری و صادرات تکنولوژی، قرارداد انتقال تکنولوژی برای ساخت واحد آهن اسفنجی در یکی از کشورهای CIS منعقد شده است، که فرصت مناسبی برای توسعه فعالیت‌های تجاری بلندمدت است.رئیس هیات عامل سازمان توسعه و نوسازی معادن و صنایع معدنی ایران عنوان کرد: در حوزه تجهیزات معدنی، دولت قول داده است که تامین مالی پروژه‌های ماشین‌آلات بزرگ داخلی از طریق فاینانس انجام شود که در حال نهایی شدن است. با توجه به نیاز به تجهیزات هوشمندسازی و به‌روزرسانی ماشین‌آلات، برنامه‌هایی برای تولید داخلی و ارتقاء فناوری‌ها در نظر گرفته شده است.