چرا بافتهای فرسوده هنوز جان نگرفتهاند؟
نوسازی در پیچ تأمین مالی
گروه اقتصادی
بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی، امروز به یکی از مهمترین چالشهای عمرانی و اقتصادی بدل شدهاند. طبق برآوردهای رسمی و مطابق اعلام مسئولان، بیش از ۱۱ میلیون نفر در کشور در بافتهای فرسوده سکونت دارند و نزدیک به ۶/۸ میلیون نفر نیز در سکونتگاههای غیررسمی زندگی میکنند؛ مناطقی که نه تنها از نظر کالبدی ناایمن و فرسودهاند بلکه به دلیل کمبود زیرساختهای شهری و ضعف خدمات عمومی، محل انباشت آسیبهای اجتماعی و اقتصادی نیز به شمار میروند. از سوی دیگر، بخش قابل توجهی از این خانهها در معرض خطراتی همچون زلزله، رانش زمین و یا سیلاب قرار دارند؛ مسائلی که بیتوجهی به آنها میتواند پیامدهای جبرانناپذیری برای جامعه و اقتصاد در پی داشته باشد. در چنین شرایطی، تسریع فرآیند نوسازی بافتهای فرسوده و بازآفرینی شهری نه تنها یک ضرورت عمرانی بلکه ضرورتی راهبردی محسوب میشود.
به بیان دیگر، موضوع نوسازی تنها در حد بازسازی ساختمانهای قدیمی خلاصه نمیشود، بلکه به معنای احیای حیات اجتماعی ساکنان دراین مناطق، افزایش ایمنی و ارتقای کیفیت زندگی افراد است. هرچند طی سالهای اخیر اقدامات قابل توجهی در این حوزه صورت گرفته و در سال گذشته بیش از ۷۰ هزار واحد مسکونی در این بافتها نوسازی شده است، اما همچنان مسیر پیشرو دشوار و نیازمند عزم جدی همه دستگاهها و مشارکت مردم و بخش خصوصی است. از سوی دیگر، تجربههای جهانی نشان میدهد که بازآفرینی شهری اگر با رویکردی جامع و بلندمدت همراه شود، میتواند محرک رشد اقتصادی نیز باشد. نوسازی بافتهای ناکارآمد، بازار مسکن را فعال میکند، صنایع مرتبط با ساختوساز را رونق میدهد و فرصتهای شغلی فراوانی ایجاد میسازد. همچنین با ارتقای خدمات شهری و توسعه زیرساختهای فرهنگی و اجتماعی، اعتماد عمومی نسبت به مشارکت در فضای اقتصادی افزایش مییابد و سرمایه اجتماعی و اقتصادی نیز تقویت میشود. در نهایت باید تأکید کرد که نوسازی بافتهای فرسوده، نه یک انتخاب بلکه یک ضرورت به منظور ایمنسازی شهرها، کاهش آسیبهای مطرح، تقویت اقتصاد شهری است. بنابراین اکنون زمان آن فرارسیده که با بهرهگیری از منابع نوین مالی، بستههای تشویقی، کاهش بروکراسی و جلب مشارکت، این مسیر با سرعت و جدیت بیشتری دنبال شود تا شهرها به محیطی امن و پویا تبدیل شوند.
ظرفیتهای مغفول در تأمین مالی نوسازی
یکی از مهمترین چالشها در مسیر نوسازی، تأمین مالی است. اعلام رسمی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران نشان میدهد که در مقاطعی همچون اوایل دهه ۹۰ سالانه حدود ۵۰ هزار فقره تسهیلات برای نوسازی پرداخت میشد. اما اکنون بخش عمده توان اعتباری بانکها به پروژههای انبوهسازی و طرحهای ملی مسکن اختصاص یافته و سهم بافتهای فرسوده کاهش یافته است. در این میان، راهکارهایی همچون استفاده از ظرفیت صندوق ملی مسکن و راهاندازی صندوقهای اختصاصی در کلانشهرها مطرح شده است. بر اساس این طرحها، بخشی از املاک و داراییهای شرکتهای وابسته به حوزه بازآفرینی شهری به پشتوانهای برای تأمین تسهیلات تبدیل خواهد شد. همچنین بستههای تشویقی مانند افزایش تراکم، تسهیل در تأمین پارکینگ و کاهش هزینههای پروانه ساختمانی در دستور کار قرار گرفته تا مالکان و سرمایهگذاران برای ورود به این حوزه ترغیب شوند. سقف وامهای نوسازی نیز بر اساس اعلام اخیر، برای مراکز استانها ۴۵۰ میلیون تومان و برای شهرهای کوچک ۳۵۰ میلیون تومان تعیین شده است. هرچند با توجه به تورم ساختوساز و افزایش قیمت مصالح، این میزان وام بهتنهایی کافی نیست، اما در کنار مشوقهای دیگر میتواند زمینهساز رونق نسبی در نوسازی شود.
سکونتگاههای غیررسمی؛ چالش بزرگ و پنهان
در کنار بافتهای فرسوده، سکونتگاههای غیررسمی نیز بخش قابل توجهی از جمعیت شهری را در خود جای دادهاند. حدود ۶/۸ میلیون نفر در این مناطق زندگی میکنند؛ سکونتگاههایی که اغلب خارج از طرحهای رسمی شهری شکل گرفتهاند و بهدلیل فقدان سند مالکیت و زیرساختهای مناسب، با مشکلات متعددی دست و پنجه نرم میکنند. دراین خصوص گلپایگانی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری اظهارداشته است: در سکونتگاههای غیر رسمی تهران از جمله در محلههایی همچون دره فرحزاد، یافت آباد جنوبی، خاک سفید، اسلام آباد و ... نزدیک به ۳۴۰ هزار نفر زندگی میکنند که معادل جمعیت یک شهر متوسط است. وی تاکید کرد: مهمترین رکنی که میتواند موضوع سکونتگاههای غیر رسمی را سر و سامان بدهد، به رسمیت شناختن حق سکونت در آنهاست. این مقام مسئول بیانداشت: در کل کشور حدود ۶/۸ میلیون نفر در سکونتگاههای غیر رسمی زندگی میکنند که وسعتی به مساحت ۶۲ هزار هکتار را شامل میشود.
اهمیت رویکرد اجتماعی در نوسازی
همانطور که پیشتر نیز عنوان گشت، مسئله بافتهای فرسوده تنها یک موضوع عمرانی نیست و ضرورتی از منظر تقویت شرایط اقتصادی و اجتماعی دارد. درحقیقت باید بگوییم که این مناطق اغلب با مشکلات اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی مواجهاند. به همین دلیل، نوسازی باید همزمان با بهسازی خدمات عمومی، توسعه فضاهای فرهنگی و ورزشی، توسعه مراکز بهداشتی و آموزشی و بازآفرینی هویت محلهای انجام گیرد. تجربه کشورهای موفق نشان میدهد که توجه به ابعاد مختلف نوسازی، مشارکت مردم را افزایش داده و مانع از بازتولید آسیبها شده است.
طرح کلید به کلید، راهکاری برای تسریع نوسازی
یکی از برنامههای مهمی که با هدف نوسازی و تسریع مسیر آن در دستور کار قرار گرفته، طرح موسوم به کلید به کلید است. در این طرح، مالکان واحدهای فرسوده میتوانند با واگذاری خانههای قدیمی خود، در ازای آن واحدهای جدید دریافت کنند. این الگو که آییننامههای اجرایی آن سال گذشته ابلاغ شده، میتواند بهطور متوسط سالانه ۵ هزار واحد مسکونی را وارد چرخه نوسازی کند اما شایان ذکر است تا بگوییم که اجرای موفق این طرح نیازمند همکاری بیش از پیش و به صورت هرچه تمامتر شهرداریها و دستگاههای خدماترسان برای تأمین معابر و سرانههای خدماتی است.
کاهش زمان صدور پروانه مطالبهای جدی است
یکی از عوامل مهم در کندی نوسازی، طولانی بودن فرآیند صدور پروانه ساختمانی است. در شهرهای کوچک و متوسط، این فرایند کمتر از سه ماه طول میکشد، اما در کلانشهرها زمان آن بسیار طولانیتر است. به همین دلیل، ستاد ملی بازآفرینی از شهرداریها خواسته است تا این زمان را کاهش دهند. به طورکل نیز میتوان عنوان داشت که تسریع در صدور مجوزها میتواند رغبت مالکان و سرمایهگذاران به ورود به پروژههای نوسازی را افزایش دهد.
نگاهی به تجربههای جهانی
در بسیاری از کشورها، بازآفرینی شهری بهعنوان یک رویکرد جامع اجرا میشود؛ بهگونهای که ابعاد اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی با هم در نظر گرفته میشوند. در آلمان، برای نمونه، محدودههای سکونتگاهی دارای سقف جمعیت تعریفشدهاند تا از تمرکز بیش از حد جلوگیری شود. در ژاپن نیز پس از زلزلههای بزرگ، دولت با ترکیبی از تسهیلات بانکی، مشوقهای مالیاتی و مشارکت بخش خصوصی توانست بافتهای ناایمن را بازسازی کند. بنابراین کشورمان نیز میتواند با بهرهگیری از این تجارب و بومیسازی آنها، مسیر بازآفرینی را تسریع بخشد.
سخن پایانی
نوسازی بافتهای فرسوده و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی، نهتنها به بهبود کیفیت زندگی شهروندان منجر میشود بلکه از منظر ایمنی و تابآوری شهری در برابر حوادث طبیعی مانند زلزله نیز اهمیتی دوچندان دارد. در کنار این، نوسازی میتواند موتور محرک اشتغال در بخشهای مرتبط با ساختمان و خدمات شهری باشد و چهبسا به رونق اقتصادی محلات کمک کند. با وجود محدودیتهای اعتباری بانکها، راهکارهایی همچون استفاده از صندوقهای ملی و استانی، مشوقهای تراکمی و طرحهایی نظیر کلید به کلید میتواند فرآیند نوسازی را شتاب ببخشد. آنچه اهمیت دارد، ثبات در سیاستگذاری و جلب مشارکت مردم و بخش خصوصی است. اگر این مسیر با جدیت دنبال شود، میتوان امیدوار بود که در افق برنامه هفتم توسعه، هدف نوسازی نیم میلیون واحد مسکونی در بافتهای فرسوده تحقق یابد و گام بلندی در مسیر عدالت شهری و ایمنی هرچه پایدارتر برداشته شود.سس
بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی، امروز به یکی از مهمترین چالشهای عمرانی و اقتصادی بدل شدهاند. طبق برآوردهای رسمی و مطابق اعلام مسئولان، بیش از ۱۱ میلیون نفر در کشور در بافتهای فرسوده سکونت دارند و نزدیک به ۶/۸ میلیون نفر نیز در سکونتگاههای غیررسمی زندگی میکنند؛ مناطقی که نه تنها از نظر کالبدی ناایمن و فرسودهاند بلکه به دلیل کمبود زیرساختهای شهری و ضعف خدمات عمومی، محل انباشت آسیبهای اجتماعی و اقتصادی نیز به شمار میروند. از سوی دیگر، بخش قابل توجهی از این خانهها در معرض خطراتی همچون زلزله، رانش زمین و یا سیلاب قرار دارند؛ مسائلی که بیتوجهی به آنها میتواند پیامدهای جبرانناپذیری برای جامعه و اقتصاد در پی داشته باشد. در چنین شرایطی، تسریع فرآیند نوسازی بافتهای فرسوده و بازآفرینی شهری نه تنها یک ضرورت عمرانی بلکه ضرورتی راهبردی محسوب میشود.
به بیان دیگر، موضوع نوسازی تنها در حد بازسازی ساختمانهای قدیمی خلاصه نمیشود، بلکه به معنای احیای حیات اجتماعی ساکنان دراین مناطق، افزایش ایمنی و ارتقای کیفیت زندگی افراد است. هرچند طی سالهای اخیر اقدامات قابل توجهی در این حوزه صورت گرفته و در سال گذشته بیش از ۷۰ هزار واحد مسکونی در این بافتها نوسازی شده است، اما همچنان مسیر پیشرو دشوار و نیازمند عزم جدی همه دستگاهها و مشارکت مردم و بخش خصوصی است. از سوی دیگر، تجربههای جهانی نشان میدهد که بازآفرینی شهری اگر با رویکردی جامع و بلندمدت همراه شود، میتواند محرک رشد اقتصادی نیز باشد. نوسازی بافتهای ناکارآمد، بازار مسکن را فعال میکند، صنایع مرتبط با ساختوساز را رونق میدهد و فرصتهای شغلی فراوانی ایجاد میسازد. همچنین با ارتقای خدمات شهری و توسعه زیرساختهای فرهنگی و اجتماعی، اعتماد عمومی نسبت به مشارکت در فضای اقتصادی افزایش مییابد و سرمایه اجتماعی و اقتصادی نیز تقویت میشود. در نهایت باید تأکید کرد که نوسازی بافتهای فرسوده، نه یک انتخاب بلکه یک ضرورت به منظور ایمنسازی شهرها، کاهش آسیبهای مطرح، تقویت اقتصاد شهری است. بنابراین اکنون زمان آن فرارسیده که با بهرهگیری از منابع نوین مالی، بستههای تشویقی، کاهش بروکراسی و جلب مشارکت، این مسیر با سرعت و جدیت بیشتری دنبال شود تا شهرها به محیطی امن و پویا تبدیل شوند.
ظرفیتهای مغفول در تأمین مالی نوسازی
یکی از مهمترین چالشها در مسیر نوسازی، تأمین مالی است. اعلام رسمی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران نشان میدهد که در مقاطعی همچون اوایل دهه ۹۰ سالانه حدود ۵۰ هزار فقره تسهیلات برای نوسازی پرداخت میشد. اما اکنون بخش عمده توان اعتباری بانکها به پروژههای انبوهسازی و طرحهای ملی مسکن اختصاص یافته و سهم بافتهای فرسوده کاهش یافته است. در این میان، راهکارهایی همچون استفاده از ظرفیت صندوق ملی مسکن و راهاندازی صندوقهای اختصاصی در کلانشهرها مطرح شده است. بر اساس این طرحها، بخشی از املاک و داراییهای شرکتهای وابسته به حوزه بازآفرینی شهری به پشتوانهای برای تأمین تسهیلات تبدیل خواهد شد. همچنین بستههای تشویقی مانند افزایش تراکم، تسهیل در تأمین پارکینگ و کاهش هزینههای پروانه ساختمانی در دستور کار قرار گرفته تا مالکان و سرمایهگذاران برای ورود به این حوزه ترغیب شوند. سقف وامهای نوسازی نیز بر اساس اعلام اخیر، برای مراکز استانها ۴۵۰ میلیون تومان و برای شهرهای کوچک ۳۵۰ میلیون تومان تعیین شده است. هرچند با توجه به تورم ساختوساز و افزایش قیمت مصالح، این میزان وام بهتنهایی کافی نیست، اما در کنار مشوقهای دیگر میتواند زمینهساز رونق نسبی در نوسازی شود.
سکونتگاههای غیررسمی؛ چالش بزرگ و پنهان
در کنار بافتهای فرسوده، سکونتگاههای غیررسمی نیز بخش قابل توجهی از جمعیت شهری را در خود جای دادهاند. حدود ۶/۸ میلیون نفر در این مناطق زندگی میکنند؛ سکونتگاههایی که اغلب خارج از طرحهای رسمی شهری شکل گرفتهاند و بهدلیل فقدان سند مالکیت و زیرساختهای مناسب، با مشکلات متعددی دست و پنجه نرم میکنند. دراین خصوص گلپایگانی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری اظهارداشته است: در سکونتگاههای غیر رسمی تهران از جمله در محلههایی همچون دره فرحزاد، یافت آباد جنوبی، خاک سفید، اسلام آباد و ... نزدیک به ۳۴۰ هزار نفر زندگی میکنند که معادل جمعیت یک شهر متوسط است. وی تاکید کرد: مهمترین رکنی که میتواند موضوع سکونتگاههای غیر رسمی را سر و سامان بدهد، به رسمیت شناختن حق سکونت در آنهاست. این مقام مسئول بیانداشت: در کل کشور حدود ۶/۸ میلیون نفر در سکونتگاههای غیر رسمی زندگی میکنند که وسعتی به مساحت ۶۲ هزار هکتار را شامل میشود.
اهمیت رویکرد اجتماعی در نوسازی
همانطور که پیشتر نیز عنوان گشت، مسئله بافتهای فرسوده تنها یک موضوع عمرانی نیست و ضرورتی از منظر تقویت شرایط اقتصادی و اجتماعی دارد. درحقیقت باید بگوییم که این مناطق اغلب با مشکلات اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی مواجهاند. به همین دلیل، نوسازی باید همزمان با بهسازی خدمات عمومی، توسعه فضاهای فرهنگی و ورزشی، توسعه مراکز بهداشتی و آموزشی و بازآفرینی هویت محلهای انجام گیرد. تجربه کشورهای موفق نشان میدهد که توجه به ابعاد مختلف نوسازی، مشارکت مردم را افزایش داده و مانع از بازتولید آسیبها شده است.
طرح کلید به کلید، راهکاری برای تسریع نوسازی
یکی از برنامههای مهمی که با هدف نوسازی و تسریع مسیر آن در دستور کار قرار گرفته، طرح موسوم به کلید به کلید است. در این طرح، مالکان واحدهای فرسوده میتوانند با واگذاری خانههای قدیمی خود، در ازای آن واحدهای جدید دریافت کنند. این الگو که آییننامههای اجرایی آن سال گذشته ابلاغ شده، میتواند بهطور متوسط سالانه ۵ هزار واحد مسکونی را وارد چرخه نوسازی کند اما شایان ذکر است تا بگوییم که اجرای موفق این طرح نیازمند همکاری بیش از پیش و به صورت هرچه تمامتر شهرداریها و دستگاههای خدماترسان برای تأمین معابر و سرانههای خدماتی است.
کاهش زمان صدور پروانه مطالبهای جدی است
یکی از عوامل مهم در کندی نوسازی، طولانی بودن فرآیند صدور پروانه ساختمانی است. در شهرهای کوچک و متوسط، این فرایند کمتر از سه ماه طول میکشد، اما در کلانشهرها زمان آن بسیار طولانیتر است. به همین دلیل، ستاد ملی بازآفرینی از شهرداریها خواسته است تا این زمان را کاهش دهند. به طورکل نیز میتوان عنوان داشت که تسریع در صدور مجوزها میتواند رغبت مالکان و سرمایهگذاران به ورود به پروژههای نوسازی را افزایش دهد.
نگاهی به تجربههای جهانی
در بسیاری از کشورها، بازآفرینی شهری بهعنوان یک رویکرد جامع اجرا میشود؛ بهگونهای که ابعاد اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی با هم در نظر گرفته میشوند. در آلمان، برای نمونه، محدودههای سکونتگاهی دارای سقف جمعیت تعریفشدهاند تا از تمرکز بیش از حد جلوگیری شود. در ژاپن نیز پس از زلزلههای بزرگ، دولت با ترکیبی از تسهیلات بانکی، مشوقهای مالیاتی و مشارکت بخش خصوصی توانست بافتهای ناایمن را بازسازی کند. بنابراین کشورمان نیز میتواند با بهرهگیری از این تجارب و بومیسازی آنها، مسیر بازآفرینی را تسریع بخشد.
سخن پایانی
نوسازی بافتهای فرسوده و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی، نهتنها به بهبود کیفیت زندگی شهروندان منجر میشود بلکه از منظر ایمنی و تابآوری شهری در برابر حوادث طبیعی مانند زلزله نیز اهمیتی دوچندان دارد. در کنار این، نوسازی میتواند موتور محرک اشتغال در بخشهای مرتبط با ساختمان و خدمات شهری باشد و چهبسا به رونق اقتصادی محلات کمک کند. با وجود محدودیتهای اعتباری بانکها، راهکارهایی همچون استفاده از صندوقهای ملی و استانی، مشوقهای تراکمی و طرحهایی نظیر کلید به کلید میتواند فرآیند نوسازی را شتاب ببخشد. آنچه اهمیت دارد، ثبات در سیاستگذاری و جلب مشارکت مردم و بخش خصوصی است. اگر این مسیر با جدیت دنبال شود، میتوان امیدوار بود که در افق برنامه هفتم توسعه، هدف نوسازی نیم میلیون واحد مسکونی در بافتهای فرسوده تحقق یابد و گام بلندی در مسیر عدالت شهری و ایمنی هرچه پایدارتر برداشته شود.سس
