چگونه می‌توان رونق را به بازار مسکن بازگرداند؟
مسکن در تنگنای نقدینگی
گروه اقتصادی
مسکن، یکی از اساسی‌ترین نیازهای هر جامعه‌ای محسوب می‌شود و ازآنجایی‌که داشتن سرپناه، تأثیر مستقیمی بر کیفیت زندگی خانوارها دارد، دولت‌ها همواره سیاست‌هایی را برای تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه در دستور کار خود قرار داده‌اند. در جمهوری اسلامی ایران نیز طی دهه‌های اخیر، برنامه‌های مختلفی برای رونق‌بخشی به بازار مسکن و تسهیل شرایط خرید و ساخت خانه ارائه‌شده است. ازجمله مهم‌ترین این سیاست‌ها، پرداخت تسهیلات بانکی و وام‌های مسکن بوده که هدف اصلی آن، افزایش قدرت خرید متقاضیان و ایجاد تحرک در بازار مسکن است.
بااین‌حال، بررسی وضعیت موجود نشان می‌دهد که این سیاست‌ها به‌اندازه کافی کارآمد نبوده و با چالش‌های جدی روبه‌رو هستند. به‌عنوان‌مثال، تسهیلاتی که بانک‌ها برای خرید و ساخت مسکن ارائه می‌دهند، در برابر افزایش شدید قیمت‌ها، کارایی خود را ازدست‌داده‌اند. از سوی دیگر، سود بالا و اقساط سنگین این وام‌ها، باعث شده بسیاری از خانوارها در صورت دریافت این تسهیلات، توانایی بازپرداخت آن را نداشته باشند. در چنین شرایطی، نه‌تنها هدف اصلی که همان خانه‌دار شدن اقشار مختلف است محقق نمی‌شود، بلکه این وام‌ها نیز در برخی موارد به ابزاری برای سودجویی واسطه‌ها و افزایش تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن تبدیل‌شده‌اند. علاوه بر مشکلات تأمین مالی در بخش مسکن، پروژه‌های عمرانی و زیرساختی کشور نیز با چالش‌های جدی در حوزه تأمین منابع مالی مواجه هستند. این پروژه‌ها که شامل ساخت جاده‌ها، راه‌آهن، نیروگاه‌ها، پل‌ها و سایر زیرساخت‌های کلیدی می‌شوند، نقش بسزایی در توسعه اقتصادی کشور دارند. اما در سال‌های اخیر، بسیاری از این پروژه‌ها به دلیل کمبود منابع مالی یا تخصیص نامناسب بودجه‌های عمرانی، دچار رکود شده‌اند. یکی از مشکلات اساسی در این زمینه، وابستگی بیش‌ازحد این پروژه‌ها به بودجه‌های دولتی است که با توجه به محدودیت‌های درآمدی و شرایط اقتصادی، تأمین مالی این پروژه‌ها را دشوار کرده است. در چنین شرایطی، سؤال اساسی این است که چگونه می‌توان با اتخاذ سیاست‌های کارآمد، از یک‌سو اثربخشی وام‌های مسکن را افزایش داد و از سوی دیگر، مشکلات تأمین مالی پروژه‌های عمرانی را برطرف کرد؟ همچنین، چه راهکارهایی برای جذب سرمایه‌های داخلی و خارجی، افزایش مشارکت بخش خصوصی و کاهش فشار مالی بر دولت وجود دارد؟ در این گزارش، ضمن بررسی چالش‌های موجود در حوزه وام مسکن و تأمین مالی پروژه‌های عمرانی، راهکارهایی برای بهبود این وضعیت ارائه خواهد شد. هدف از این بررسی، ارائه پیشنهاداتی برای تسریع روند خانه‌دار شدن مردم، جلوگیری از رکود بیشتر در بخش ساخت‌وساز و تقویت زیرساخت‌های اقتصادی کشور است.
چرا وام مسکن اثربخش نیست؟
وام‌های مسکن یکی از ابزارهای اصلی دولت برای کمک به خانه‌دار شدن مردم و تقویت بخش ساخت‌وساز محسوب می‌شود اما عوامل مختلفی باعث شده‌اند که این تسهیلات نتواند به شکل مؤثری نیازهای بازار را تأمین کند. برخی از مهم‌ترین چالش‌های وام مسکن عبارت‌اند از:
عدم تناسب وام با هزینه‌های واقعی مسکن:
در شرایطی که قیمت ساخت و خرید مسکن طی سال‌های اخیر به‌صورت تصاعدی افزایش‌یافته، وام‌های ارائه‌شده توسط سیستم بانکی پاسخگوی نیاز مردم نیستند. برای مثال، در طرح نهضت ملی مسکن، قرار بود سقف وام پرداختی به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یابد، اما درنهایت تنها ۶۵۰ میلیون تومان تصویب شد. درحالی‌که هزینه ساخت یک واحد مسکونی به‌مراتب بیشتر از این رقم است و وام مذکور تنها بخش کوچکی از هزینه‌های خرید یا ساخت مسکن را پوشش می‌دهد.
شرایط دشوار بازپرداخت وام‌ها: نرخ سود تسهیلات بانکی در حوزه مسکن بالا بوده و اقساط سنگین آن برای خانوارها چالش‌برانگیز است. بسیاری از متقاضیان اگر واجد شرایط دریافت وام باشند، به دلیل عدم توانایی در بازپرداخت اقساط، از این وام‌ها استفاده نمی‌کنند.
مشکلات نظام بانکی در تأمین مالی وام‌های مسکن: بانک‌ها با محدودیت منابع مالی روبه‌رو هستند و به دلیل افزایش میزان معوقات و مشکلات نقدینگی، توان پرداخت وام‌های کلان مسکن را ندارند. از سوی دیگر، وابستگی سیستم بانکی به دولت و نبود ابزارهای نوین مالی برای تأمین اعتبار، مانع از اجرای سیاست‌های حمایتی مؤثر شده است.
تورم و افزایش مداوم هزینه‌های ساخت‌وساز: قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار در سال‌های اخیر افزایش چشمگیری داشته است. این امر باعث شده که وام‌های پرداختی، چه‌بسا اگر در ابتدا پاسخگوی بخشی از هزینه‌ها باشد، پس از مدتی ارزش خود را از دست بدهد و دیگر کارایی لازم را نداشته باشد.
چالش‌های تأمین مالی پروژه‌های عمرانی
پروژه‌های عمرانی مانند ساخت جاده‌ها، راه‌آهن، پل‌ها، مترو، نیروگاه‌ها و سایر زیرساخت‌های اساسی، به سرمایه‌گذاری کلان نیاز دارند. بااین‌حال، تأمین مالی این پروژه‌ها همواره یکی از چالش‌های اساسی اقتصاد بوده است. برخی از مهم‌ترین مشکلات این حوزه عبارت‌اند از:
وابستگی بیش‌ازحد به بودجه‌های دولتی: بسیاری از پروژه‌های عمرانی از منابع مالی دولتی تأمین می‌شوند و هرگونه کاهش بودجه، منجر به تعویق یا توقف پروژه‌ها می‌شود.
عدم مشارکت گسترده بخش خصوصی: نبود انگیزه‌های کافی و مشوق‌های اقتصادی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های زیربنایی، موجب کاهش ورود بخش خصوصی به این حوزه شده است.
ریسک بالای پروژه‌های عمرانی: طولانی بودن زمان بازگشت سرمایه و نوسانات اقتصادی، باعث می‌شود که بسیاری از سرمایه‌گذاران ریسک ورود به این بخش را نپذیرند.
بوروکراسی پیچیده و عدم شفافیت مالی: فرآیندهای اداری طولانی و مشکلات مدیریتی در تخصیص بودجه، موجب کاهش کارایی پروژه‌ها و هدر رفت منابع می‌شود.
راهکارهای جذب سرمایه و رونق تولید مسکن و پروژه‌های عمرانی
افزایش سقف تسهیلات بانکی متناسب با هزینه‌های واقعی نخستین راهکار موجود است. دولت باید سیاست‌های وام‌دهی را متناسب با نرخ تورم و هزینه‌های واقعی بازار اصلاح کند. افزایش سقف وام‌ها و ارائه شرایط بازپرداخت مناسب، می‌تواند به تسهیل خانه‌دار شدن مردم کمک کند. همچنین استفاده از ابزارهای مالی نوین و روش‌هایی مانند انتشار اوراق مشارکت، تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و پروژه‌های عمرانی و استفاده از ظرفیت سرمایه‌گذاری خارجی می‌تواند منابع مالی بیشتری را جذب این حوزه کند. توسعه همکاری‌های بخش خصوصی نیز از دیگر مؤلفه‌های موردنیاز است. در این مسیر؛ مشوق‌های مالیاتی، کاهش بوروکراسی و تضمین بازگشت سرمایه، می‌تواند زمینه مشارکت گسترده‌تر بخش خصوصی را در پروژه‌های عمرانی فراهم کند. افزون بر موارد مذکور اصلاح سیاست‌های اقتصادی برای کنترل تورم، کنترل قیمت مصالح ساختمانی، کاهش هزینه‌های تولید و اتخاذ سیاست‌های ضدتورمی، می‌تواند اثرات مثبتی در کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز داشته باشد. همچنین حمایت از انبوه‌سازان و توسعه‌دهندگان مسکن، تسهیل شرایط سرمایه‌گذاری برای شرکت‌های انبوه‌ساز، ارائه وام‌های کم‌بهره به توسعه‌دهندگان مسکن و کاهش هزینه‌های اداری، می‌تواند انگیزه‌بخش خصوصی را برای ساخت واحدهای مسکونی افزایش دهد.
افزایش سرمایه‌گذاری؛ راه‌حل کلیدی برای رفع مشکلات مسکن و پروژه‌های عمرانی
درنهایت، چالش‌های موجود در تأمین مالی پروژه‌های مسکن و عمران ازجمله مشکلات پیچیده‌ای هستند که به عوامل مختلف اقتصادی مرتبط می‌شوند. در این راستا، معضل ناکافی بودن وام‌های مسکن و ناتوانی آن‌ها در رفع نیاز واقعی بازار، موجب می‌شود که بسیاری از خانوارها نتوانند از این تسهیلات بهره‌برداری کنند. از سوی دیگر، تأمین مالی نادرست پروژه‌های عمرانی نیز روند رشد و توسعه زیرساخت‌ها را کند می‌کند و مانع از پیشرفت اقتصادی و رونق تولید می‌شود. برای حل این مشکلات، ضروری است که سیاست‌گذاری‌ها به سمت افزایش منابع مالی مؤثر، حمایت از سرمایه‌گذاران و تسهیل فرآیندهای تأمین مالی تغییر کند. به‌ویژه با توجه به نیاز برای حضور بخش خصوصی و جذب سرمایه‌گذاری‌ها، دولت باید به دنبال تسهیل قوانین و کاهش موانع موجود برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن و عمرانی باشد. بنابراین، مهم‌ترین گام در این راستا، اصلاح و بهینه‌سازی شیوه‌های تأمین مالی برای مسکن و پروژه‌های عمرانی است تا بتوان از آن طریق رونق در بازار مسکن و صنایع وابسته را شاهد بود. همچنین، به‌کارگیری راهکارهایی مانند بازنگری در میزان و شرایط وام‌های مسکن، تشویق سرمایه‌گذاری‌های خصوصی و افزایش حمایت‌های دولتی از بخش تولید می‌تواند به حل این بحران کمک شایانی کند و چشم‌انداز بهتری برای آینده اقتصادی و مسکن کشور فراهم آورد.
مسکن، یکی از اساسی‌ترین نیازهای هر جامعه‌ای محسوب می‌شود و ازآنجایی‌که داشتن سرپناه، تأثیر مستقیمی بر کیفیت زندگی خانوارها دارد، دولت‌ها همواره سیاست‌هایی را برای تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه در دستور کار خود قرار داده‌اند. در جمهوری اسلامی ایران نیز طی دهه‌های اخیر، برنامه‌های مختلفی برای رونق‌بخشی به بازار مسکن و تسهیل شرایط خرید و ساخت خانه ارائه‌شده است. ازجمله مهم‌ترین این سیاست‌ها، پرداخت تسهیلات بانکی و وام‌های مسکن بوده که هدف اصلی آن، افزایش قدرت خرید متقاضیان و ایجاد تحرک در بازار مسکن است.
بااین‌حال، بررسی وضعیت موجود نشان می‌دهد که این سیاست‌ها به‌اندازه کافی کارآمد نبوده و با چالش‌های جدی روبه‌رو هستند. به‌عنوان‌مثال، تسهیلاتی که بانک‌ها برای خرید و ساخت مسکن ارائه می‌دهند، در برابر افزایش شدید قیمت‌ها، کارایی خود را ازدست‌داده‌اند. از سوی دیگر، سود بالا و اقساط سنگین این وام‌ها، باعث شده بسیاری از خانوارها در صورت دریافت این تسهیلات، توانایی بازپرداخت آن را نداشته باشند. در چنین شرایطی، نه‌تنها هدف اصلی که همان خانه‌دار شدن اقشار مختلف است محقق نمی‌شود، بلکه این وام‌ها نیز در برخی موارد به ابزاری برای سودجویی واسطه‌ها و افزایش تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن تبدیل‌شده‌اند. علاوه بر مشکلات تأمین مالی در بخش مسکن، پروژه‌های عمرانی و زیرساختی کشور نیز با چالش‌های جدی در حوزه تأمین منابع مالی مواجه هستند. این پروژه‌ها که شامل ساخت جاده‌ها، راه‌آهن، نیروگاه‌ها، پل‌ها و سایر زیرساخت‌های کلیدی می‌شوند، نقش بسزایی در توسعه اقتصادی کشور دارند. اما در سال‌های اخیر، بسیاری از این پروژه‌ها به دلیل کمبود منابع مالی یا تخصیص نامناسب بودجه‌های عمرانی، دچار رکود شده‌اند. یکی از مشکلات اساسی در این زمینه، وابستگی بیش‌ازحد این پروژه‌ها به بودجه‌های دولتی است که با توجه به محدودیت‌های درآمدی و شرایط اقتصادی، تأمین مالی این پروژه‌ها را دشوار کرده است. در چنین شرایطی، سؤال اساسی این است که چگونه می‌توان با اتخاذ سیاست‌های کارآمد، از یک‌سو اثربخشی وام‌های مسکن را افزایش داد و از سوی دیگر، مشکلات تأمین مالی پروژه‌های عمرانی را برطرف کرد؟ همچنین، چه راهکارهایی برای جذب سرمایه‌های داخلی و خارجی، افزایش مشارکت بخش خصوصی و کاهش فشار مالی بر دولت وجود دارد؟ در این گزارش، ضمن بررسی چالش‌های موجود در حوزه وام مسکن و تأمین مالی پروژه‌های عمرانی، راهکارهایی برای بهبود این وضعیت ارائه خواهد شد. هدف از این بررسی، ارائه پیشنهاداتی برای تسریع روند خانه‌دار شدن مردم، جلوگیری از رکود بیشتر در بخش ساخت‌وساز و تقویت زیرساخت‌های اقتصادی کشور است.
چرا وام مسکن اثربخش نیست؟
وام‌های مسکن یکی از ابزارهای اصلی دولت برای کمک به خانه‌دار شدن مردم و تقویت بخش ساخت‌وساز محسوب می‌شود اما عوامل مختلفی باعث شده‌اند که این تسهیلات نتواند به شکل مؤثری نیازهای بازار را تأمین کند. برخی از مهم‌ترین چالش‌های وام مسکن عبارت‌اند از:
عدم تناسب وام با هزینه‌های واقعی مسکن:
در شرایطی که قیمت ساخت و خرید مسکن طی سال‌های اخیر به‌صورت تصاعدی افزایش‌یافته، وام‌های ارائه‌شده توسط سیستم بانکی پاسخگوی نیاز مردم نیستند. برای مثال، در طرح نهضت ملی مسکن، قرار بود سقف وام پرداختی به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یابد، اما درنهایت تنها ۶۵۰ میلیون تومان تصویب شد. درحالی‌که هزینه ساخت یک واحد مسکونی به‌مراتب بیشتر از این رقم است و وام مذکور تنها بخش کوچکی از هزینه‌های خرید یا ساخت مسکن را پوشش می‌دهد.
شرایط دشوار بازپرداخت وام‌ها: نرخ سود تسهیلات بانکی در حوزه مسکن بالا بوده و اقساط سنگین آن برای خانوارها چالش‌برانگیز است. بسیاری از متقاضیان اگر واجد شرایط دریافت وام باشند، به دلیل عدم توانایی در بازپرداخت اقساط، از این وام‌ها استفاده نمی‌کنند.
مشکلات نظام بانکی در تأمین مالی وام‌های مسکن: بانک‌ها با محدودیت منابع مالی روبه‌رو هستند و به دلیل افزایش میزان معوقات و مشکلات نقدینگی، توان پرداخت وام‌های کلان مسکن را ندارند. از سوی دیگر، وابستگی سیستم بانکی به دولت و نبود ابزارهای نوین مالی برای تأمین اعتبار، مانع از اجرای سیاست‌های حمایتی مؤثر شده است.
تورم و افزایش مداوم هزینه‌های ساخت‌وساز: قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار در سال‌های اخیر افزایش چشمگیری داشته است. این امر باعث شده که وام‌های پرداختی، چه‌بسا اگر در ابتدا پاسخگوی بخشی از هزینه‌ها باشد، پس از مدتی ارزش خود را از دست بدهد و دیگر کارایی لازم را نداشته باشد.
چالش‌های تأمین مالی پروژه‌های عمرانی
پروژه‌های عمرانی مانند ساخت جاده‌ها، راه‌آهن، پل‌ها، مترو، نیروگاه‌ها و سایر زیرساخت‌های اساسی، به سرمایه‌گذاری کلان نیاز دارند. بااین‌حال، تأمین مالی این پروژه‌ها همواره یکی از چالش‌های اساسی اقتصاد بوده است. برخی از مهم‌ترین مشکلات این حوزه عبارت‌اند از:
وابستگی بیش‌ازحد به بودجه‌های دولتی: بسیاری از پروژه‌های عمرانی از منابع مالی دولتی تأمین می‌شوند و هرگونه کاهش بودجه، منجر به تعویق یا توقف پروژه‌ها می‌شود.
عدم مشارکت گسترده بخش خصوصی: نبود انگیزه‌های کافی و مشوق‌های اقتصادی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های زیربنایی، موجب کاهش ورود بخش خصوصی به این حوزه شده است.
ریسک بالای پروژه‌های عمرانی: طولانی بودن زمان بازگشت سرمایه و نوسانات اقتصادی، باعث می‌شود که بسیاری از سرمایه‌گذاران ریسک ورود به این بخش را نپذیرند.
بوروکراسی پیچیده و عدم شفافیت مالی: فرآیندهای اداری طولانی و مشکلات مدیریتی در تخصیص بودجه، موجب کاهش کارایی پروژه‌ها و هدر رفت منابع می‌شود.
راهکارهای جذب سرمایه و رونق تولید مسکن و پروژه‌های عمرانی
افزایش سقف تسهیلات بانکی متناسب با هزینه‌های واقعی نخستین راهکار موجود است. دولت باید سیاست‌های وام‌دهی را متناسب با نرخ تورم و هزینه‌های واقعی بازار اصلاح کند. افزایش سقف وام‌ها و ارائه شرایط بازپرداخت مناسب، می‌تواند به تسهیل خانه‌دار شدن مردم کمک کند. همچنین استفاده از ابزارهای مالی نوین و روش‌هایی مانند انتشار اوراق مشارکت، تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و پروژه‌های عمرانی و استفاده از ظرفیت سرمایه‌گذاری خارجی می‌تواند منابع مالی بیشتری را جذب این حوزه کند. توسعه همکاری‌های بخش خصوصی نیز از دیگر مؤلفه‌های موردنیاز است. در این مسیر؛ مشوق‌های مالیاتی، کاهش بوروکراسی و تضمین بازگشت سرمایه، می‌تواند زمینه مشارکت گسترده‌تر بخش خصوصی را در پروژه‌های عمرانی فراهم کند. افزون بر موارد مذکور اصلاح سیاست‌های اقتصادی برای کنترل تورم، کنترل قیمت مصالح ساختمانی، کاهش هزینه‌های تولید و اتخاذ سیاست‌های ضدتورمی، می‌تواند اثرات مثبتی در کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز داشته باشد. همچنین حمایت از انبوه‌سازان و توسعه‌دهندگان مسکن، تسهیل شرایط سرمایه‌گذاری برای شرکت‌های انبوه‌ساز، ارائه وام‌های کم‌بهره به توسعه‌دهندگان مسکن و کاهش هزینه‌های اداری، می‌تواند انگیزه‌بخش خصوصی را برای ساخت واحدهای مسکونی افزایش دهد.
افزایش سرمایه‌گذاری؛ راه‌حل کلیدی برای رفع مشکلات مسکن و پروژه‌های عمرانی
درنهایت، چالش‌های موجود در تأمین مالی پروژه‌های مسکن و عمران ازجمله مشکلات پیچیده‌ای هستند که به عوامل مختلف اقتصادی مرتبط می‌شوند. در این راستا، معضل ناکافی بودن وام‌های مسکن و ناتوانی آن‌ها در رفع نیاز واقعی بازار، موجب می‌شود که بسیاری از خانوارها نتوانند از این تسهیلات بهره‌برداری کنند. از سوی دیگر، تأمین مالی نادرست پروژه‌های عمرانی نیز روند رشد و توسعه زیرساخت‌ها را کند می‌کند و مانع از پیشرفت اقتصادی و رونق تولید می‌شود. برای حل این مشکلات، ضروری است که سیاست‌گذاری‌ها به سمت افزایش منابع مالی مؤثر، حمایت از سرمایه‌گذاران و تسهیل فرآیندهای تأمین مالی تغییر کند. به‌ویژه با توجه به نیاز برای حضور بخش خصوصی و جذب سرمایه‌گذاری‌ها، دولت باید به دنبال تسهیل قوانین و کاهش موانع موجود برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن و عمرانی باشد. بنابراین، مهم‌ترین گام در این راستا، اصلاح و بهینه‌سازی شیوه‌های تأمین مالی برای مسکن و پروژه‌های عمرانی است تا بتوان از آن طریق رونق در بازار مسکن و صنایع وابسته را شاهد بود. همچنین، به‌کارگیری راهکارهایی مانند بازنگری در میزان و شرایط وام‌های مسکن، تشویق سرمایه‌گذاری‌های خصوصی و افزایش حمایت‌های دولتی از بخش تولید می‌تواند به حل این بحران کمک شایانی کند و چشم‌انداز بهتری برای آینده اقتصادی و مسکن کشور فراهم آورد.
تیتر خبرها
تیترهای روزنامه
