آیا توزیع صنایع، هزینه مسکن را کاهش می‌دهد؟
شکاف حقوق و مسکن
گروه اقتصادی
بازار مسکن در سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی تبدیل شده است. شکاف عمیق میان درآمد خانوار و هزینه‌های تأمین مسکن، به‌ویژه برای طبقات متوسط و کارگری، هر روز محسوس‌تر می‌شود؛ تا جایی که برآوردها نشان می‌دهد یک خانوار با سطح درآمد متوسط، برای خرید واحدی ۷۰ تا ۸۰ متری به ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد. این واقعیت نه‌تنها به معنای فشار مالی بر مردم است، بلکه بازتابی از عدم سیاست‌های صحیح توزیع سرمایه، تمرکز نامتوازن صنایع در کلان‌شهرها و رشد نامتعادل اجاره‌بها در شهرهای بزرگ نیز هست. متاسفانه پیشران‌های اصلی بازار مسکن یعنی نظام بانکی، نرخ ارز و خلق نقدینگی، طی سال‌های گذشته همواره در جهتی حرکت کرده‌اند که به تشدید تقاضای سرمایه‌ای در این بازار منجر شده است. به بیان دیگر، مسکن نه‌تنها به‌عنوان یک کالای مصرفی بلکه به‌عنوان پناهگاه امن سرمایه‌های سرگردان عمل کرده و همین مسئله تورم قیمتی در این بخش را به شدت بالا برده است. در چنین شرایطی، اجاره‌بها نیز متأثر از همان روند، از کنترل خارج شده و امروز دیگر بخش بزرگی از درآمد خانوارها را می‌بلعد. از سوی دیگر، تمرکز بیش‌ازحد صنایع و فرصت‌های شغلی در برخی کلان‌شهرها، موجی از مهاجرت نیروی کار را به این مناطق هدایت کرده و تقاضای مسکن را در همین نقاط به‌شدت افزایش داده است. طبیعی است که تمرکز صنایع در یک نقطه، علاوه بر بارگذاری جمعیتی، موجب رشد فزاینده قیمت‌ها و شکل‌گیری چرخه‌ای از فشار اقتصادی بر ساکنان همان شهرها شود. در مقابل، شهرهای کوچک و میانی که ظرفیت پذیرش جمعیت و اشتغال‌زایی دارند، از این روند بی‌بهره مانده‌اند و همین عدم تعادل، فشار بر بازار مسکن کلان‌شهرها را چند برابر کرده است. در کنار این مسئله، تأمین زمین و منابع برای ساخت‌وساز به یکی از نقاط کلیدی در حل چالش مسکن تبدیل شده است. کارشناسان معتقدند واگذاری زمین به متقاضیان واقعی و مشارکت دادن مردم در ساخت‌وساز، می‌تواند مسیری کارآمدتر از ساخت دولتی باشد. زیرا تجربه نشان داده هر بار که ساخت‌وساز به‌طور کامل در دست دولت باقی مانده، پروژه‌ها با تعلل، تأخیر و افزایش هزینه‌ها روبه‌رو شده‌اند. در مقابل، تسهیل واگذاری زمین و هدایت سرمایه‌های مردمی به سمت تولید مسکن، هم فشار اجاره‌بها را کاهش داده و هم شکاف میان هزینه‌ها و درآمد خانوارها را کمتر کرده است. در بررسی بیش‌تر این موضوع به گفت‌وگو با غلامرضا شریعتی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی و فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن مطرح کرد:
آمایش سرزمین و توزیع فرصت‌های شغلی شرط اصلاح بازار مسکن
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: قانونی پیرامون حداقل حقوق وجود دارد که متاسفانه هرساله با نزدیک شدن به پایان سال محل گفت‌وگو میان کارفرمایان، دولت و نماینده کارگران می‌شود. درحالی که مادامی که قانون وجود بدارد، احتیاجی به گفت‌وگو و نشست‌های متعدد وجود ندارد. مطابق با قانون، حداقل حقوق می‌بایست با تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی افزایش پیدا کند. حال که این اتفاق نمی‌افتد، طبیعی است که شکاف میان درآمد و هزینه‌ها رقم بخورد. درحقیقت می‌توان عنوان داشت که طی ۱۵ سال اخیر قدرت خرید خانوار از محل عدم افزایش حقوق آسیب دیده و شکاف ایجاد شده است.
وی افزود: موضوع مسکن از مبحث درآمدها متاثر می‌گردد و در این فرآیند یکی از موضوعات مهم، میزان حقوق پرداختی در شهرهای مختلف است. مطابق با قانون حداقل حقوق می‌بایست بر اساس تورم و یا به صورت منطقه‌ای افزایش پیدا کند. هر دو وجه بسیار مهم است و بنابراین می‌بایست موردتوجه قرارگیرد.
کارشناس بازارمسکن همچنین خاطرنشان کرد: یکی از موضوعاتی که بسیار برحوزه مسکن اثر می‌گذارد، حوزه اقتصاد است. درحقیقت بخش‌های مختلف اقتصاد بر یک‌دیگر اعمال اثر می‌کنند. حال تصور کنید که بیش‌تر صنایع در یک نقطه متمرکز شود. مادامی که صنایع در یک نقطه متمرکز شود، نیروی کار نیز در آن نقطه متمرکز می‌شود و بدین‌ترتیب تقاضا برای سکونت در آن شهر افزایش می‌یابد و این سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود. بنابراین یکی از راهکارهای حل مشکلات بازار مسکن آن‌هم به صورت ریشه‌ای، توزیع صحیح و آمایش سرزمین است.
درحقیقت باید از متمرکز شدن صنایع در یک منطقه جلوگیری کنیم؛ ممکن است پرسش ایجاد شود که این مهم چطور محقق می‌گردد.
در پاسخ باید بگوییم که چنانچه حداقل حقوق ۲۰ میلیون تومان است، باید عنوان شود که اگر فردی درصدد احداث کارخانه در تهران است، باید حداقل حقوق ۴۰ میلیون تومانی پرداخت کند چراکه در کلان شهرها هزینه زندگی بیش‌تر است. در غیر این صورت به سایر شهرها برود و کارخانه را در نقطه دیگری احداث کند که حداقل حقوق در آنجا ۲۰ میلیون تومان است.
او متذکر شد: طی ۱۵ سال گذشته تنها ۱ الی ۲ مرتبه افزایش حقوق بر مبنای تورم اعمال شده و دیگر چنین سیاستی در دستورکار قرارنگرفته است. متاسفانه به موجب چنین روندی صنایع درست در نقاطی متمرکز شده که مشکل مسکن درآنجا وجود دارد.
وی با بیان اینکه حداقل حقوق مولفه‌ای اثرگذار در بازارمسکن است، یادآور شد: باید فرصت‌های شغلی را به تناسب در کشور توزیع کرد. اکنون در کشور آلمان برای برخی شهرها میزان جمعیتی تعریف شده است؛ به عنوان مثال میزان جمعیت برای یک شهر یک میلیون نفر تعریف شده و اجازه سکونت بیش ازاین تعداد داده نمی‌شود. درحقیقت این سیاست به منظور کنترل و توزیع جمعیت اعمال شده و اثرگذاری مطلوبی نیز دارد.
وی همچنین ادامه داد: اگر صنایع به درستی توزیع می‌شد، مشکل مسکن این چنین شکل نمی‌گرفت. درحقیقت بخشی از مشکلات حال حاضر مسکن به موجب عدم توزیع صحیح در بخش صنایع است. بنابراین به منظور حل این چالش باید به سوی توزیع فرصت‌های شغلی به ویژه در شهرهای کوچک و میانی حرکت کرد تا فشار تقاضا در کلان شهرها کاهش یابد.
وی در پایان این گفت‌وگو بیان کرد: عدم تناسب دستمزدها با هزینه‌ها به ویژه برای کارگران در استان تهران و البرز، سبب بروز شکاف عمیق شده است. درحقیقت کارگران این دو شهر فشار هزینه‌ای بیش‌تری را تحمل می‌کنند چراکه همان حداقل حقوق را دریافت می‌کنند اما هزینه‌های سنگین‌تری همچون اجاره بها بالاتر دارند.
غلامرضا شریعتی، عضو کمیسیون عمران مجلس:
واگذاری زمین، راه برون‌رفت از چالش مسکن است
غلامرضا شریعتی، نماینده مردم بهشهر و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: مطابق با قانون اساسی، تامین مسکن بر عهده حاکمیت می‌باشد و بنابراین حاکمیت وظیفه دارد تا این مهم را ساماندهی کند. در حقیقت باید گفت که مردم نباید متحمل هزینه‌های سنگین مسکن شوند و دولت باید این موضوع را موردتوجه قرار دهد.
وی افزود: اگر دولت اهتمام جدی بدارد و مهم تامین مسکن مردم را مطابق با قانون اساسی در دستورکار قراردهد، مشکلات مطرح این حوزه مرتفع خواهد شد. بدیهی است که دولت با برخی مشکلات اقتصادی دست‌وپنجه نرم می‌کند اما میزان زمین در اختیار دولت کم نیست و می‌تواند با واگذاری زمین، خانه‌دار شدن افراد را تسریع کند.
شریعتی تصریح کرد که دولت باید با واگذاری زمین رایگان و بررسی متقاضیان دارای اولویت، فرآیند افزایش تولید را رقم بزند و سپس خاطرنشان کرد: مردم هم‌اکنون هزینه بسیاری را برای اجاره‌بها می‌پردازند. اگر دولت زمین رایگان در اختیار مردم قرار دهد، مردم می‌توانند خانه موردنظر خود را بسازند و جای آنکه اجاره بها پرداخت کنند، اقساط وام خود را پرداخت کنند و صاحب خانه شوند.
وی متذکر شد: امروز راه برون‌رفت از مشکلات مطرح در حوزه مسکن، واگذاری زمین است. بنا بر آمارهای موجود، دولت در سراسر کشور زمین دارد و می‌تواند این زمین‌ها را در اختیار متقاضیان قرار دهد.
او یادآور شد: فرآیند ساخت مسکن از سوی دولت نتیجه‌ای جز تاخیر و تعلل ندارد. طرح‌هایی که هم‌اکنون وجود دارد، به صراحت مبرهن ساخته که مردم باید درحوزه ساخت مسکن مشارکت بدارند. نماینده مردم بهشهر در مجلس دوازدهم در پایان این گفت‌وگو بیان کرد: بارها تاکید و توصیه داشته‌ایم که به منظور کاهش شکاف موجود میان هزینه‌های مسکن و درآمد خانوار، دولت باید واگذاری زمین را در دستورکار قرار دهد.
بازار مسکن در سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی تبدیل شده است. شکاف عمیق میان درآمد خانوار و هزینه‌های تأمین مسکن، به‌ویژه برای طبقات متوسط و کارگری، هر روز محسوس‌تر می‌شود؛ تا جایی که برآوردها نشان می‌دهد یک خانوار با سطح درآمد متوسط، برای خرید واحدی ۷۰ تا ۸۰ متری به ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد. این واقعیت نه‌تنها به معنای فشار مالی بر مردم است، بلکه بازتابی از عدم سیاست‌های صحیح توزیع سرمایه، تمرکز نامتوازن صنایع در کلان‌شهرها و رشد نامتعادل اجاره‌بها در شهرهای بزرگ نیز هست. متاسفانه پیشران‌های اصلی بازار مسکن یعنی نظام بانکی، نرخ ارز و خلق نقدینگی، طی سال‌های گذشته همواره در جهتی حرکت کرده‌اند که به تشدید تقاضای سرمایه‌ای در این بازار منجر شده است. به بیان دیگر، مسکن نه‌تنها به‌عنوان یک کالای مصرفی بلکه به‌عنوان پناهگاه امن سرمایه‌های سرگردان عمل کرده و همین مسئله تورم قیمتی در این بخش را به شدت بالا برده است. در چنین شرایطی، اجاره‌بها نیز متأثر از همان روند، از کنترل خارج شده و امروز دیگر بخش بزرگی از درآمد خانوارها را می‌بلعد. از سوی دیگر، تمرکز بیش‌ازحد صنایع و فرصت‌های شغلی در برخی کلان‌شهرها، موجی از مهاجرت نیروی کار را به این مناطق هدایت کرده و تقاضای مسکن را در همین نقاط به‌شدت افزایش داده است. طبیعی است که تمرکز صنایع در یک نقطه، علاوه بر بارگذاری جمعیتی، موجب رشد فزاینده قیمت‌ها و شکل‌گیری چرخه‌ای از فشار اقتصادی بر ساکنان همان شهرها شود. در مقابل، شهرهای کوچک و میانی که ظرفیت پذیرش جمعیت و اشتغال‌زایی دارند، از این روند بی‌بهره مانده‌اند و همین عدم تعادل، فشار بر بازار مسکن کلان‌شهرها را چند برابر کرده است. در کنار این مسئله، تأمین زمین و منابع برای ساخت‌وساز به یکی از نقاط کلیدی در حل چالش مسکن تبدیل شده است. کارشناسان معتقدند واگذاری زمین به متقاضیان واقعی و مشارکت دادن مردم در ساخت‌وساز، می‌تواند مسیری کارآمدتر از ساخت دولتی باشد. زیرا تجربه نشان داده هر بار که ساخت‌وساز به‌طور کامل در دست دولت باقی مانده، پروژه‌ها با تعلل، تأخیر و افزایش هزینه‌ها روبه‌رو شده‌اند. در مقابل، تسهیل واگذاری زمین و هدایت سرمایه‌های مردمی به سمت تولید مسکن، هم فشار اجاره‌بها را کاهش داده و هم شکاف میان هزینه‌ها و درآمد خانوارها را کمتر کرده است. در بررسی بیش‌تر این موضوع به گفت‌وگو با غلامرضا شریعتی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی و فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن مطرح کرد:
آمایش سرزمین و توزیع فرصت‌های شغلی شرط اصلاح بازار مسکن
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: قانونی پیرامون حداقل حقوق وجود دارد که متاسفانه هرساله با نزدیک شدن به پایان سال محل گفت‌وگو میان کارفرمایان، دولت و نماینده کارگران می‌شود. درحالی که مادامی که قانون وجود بدارد، احتیاجی به گفت‌وگو و نشست‌های متعدد وجود ندارد. مطابق با قانون، حداقل حقوق می‌بایست با تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی افزایش پیدا کند. حال که این اتفاق نمی‌افتد، طبیعی است که شکاف میان درآمد و هزینه‌ها رقم بخورد. درحقیقت می‌توان عنوان داشت که طی ۱۵ سال اخیر قدرت خرید خانوار از محل عدم افزایش حقوق آسیب دیده و شکاف ایجاد شده است.
وی افزود: موضوع مسکن از مبحث درآمدها متاثر می‌گردد و در این فرآیند یکی از موضوعات مهم، میزان حقوق پرداختی در شهرهای مختلف است. مطابق با قانون حداقل حقوق می‌بایست بر اساس تورم و یا به صورت منطقه‌ای افزایش پیدا کند. هر دو وجه بسیار مهم است و بنابراین می‌بایست موردتوجه قرارگیرد.
کارشناس بازارمسکن همچنین خاطرنشان کرد: یکی از موضوعاتی که بسیار برحوزه مسکن اثر می‌گذارد، حوزه اقتصاد است. درحقیقت بخش‌های مختلف اقتصاد بر یک‌دیگر اعمال اثر می‌کنند. حال تصور کنید که بیش‌تر صنایع در یک نقطه متمرکز شود. مادامی که صنایع در یک نقطه متمرکز شود، نیروی کار نیز در آن نقطه متمرکز می‌شود و بدین‌ترتیب تقاضا برای سکونت در آن شهر افزایش می‌یابد و این سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود. بنابراین یکی از راهکارهای حل مشکلات بازار مسکن آن‌هم به صورت ریشه‌ای، توزیع صحیح و آمایش سرزمین است.
درحقیقت باید از متمرکز شدن صنایع در یک منطقه جلوگیری کنیم؛ ممکن است پرسش ایجاد شود که این مهم چطور محقق می‌گردد.
در پاسخ باید بگوییم که چنانچه حداقل حقوق ۲۰ میلیون تومان است، باید عنوان شود که اگر فردی درصدد احداث کارخانه در تهران است، باید حداقل حقوق ۴۰ میلیون تومانی پرداخت کند چراکه در کلان شهرها هزینه زندگی بیش‌تر است. در غیر این صورت به سایر شهرها برود و کارخانه را در نقطه دیگری احداث کند که حداقل حقوق در آنجا ۲۰ میلیون تومان است.
او متذکر شد: طی ۱۵ سال گذشته تنها ۱ الی ۲ مرتبه افزایش حقوق بر مبنای تورم اعمال شده و دیگر چنین سیاستی در دستورکار قرارنگرفته است. متاسفانه به موجب چنین روندی صنایع درست در نقاطی متمرکز شده که مشکل مسکن درآنجا وجود دارد.
وی با بیان اینکه حداقل حقوق مولفه‌ای اثرگذار در بازارمسکن است، یادآور شد: باید فرصت‌های شغلی را به تناسب در کشور توزیع کرد. اکنون در کشور آلمان برای برخی شهرها میزان جمعیتی تعریف شده است؛ به عنوان مثال میزان جمعیت برای یک شهر یک میلیون نفر تعریف شده و اجازه سکونت بیش ازاین تعداد داده نمی‌شود. درحقیقت این سیاست به منظور کنترل و توزیع جمعیت اعمال شده و اثرگذاری مطلوبی نیز دارد.
وی همچنین ادامه داد: اگر صنایع به درستی توزیع می‌شد، مشکل مسکن این چنین شکل نمی‌گرفت. درحقیقت بخشی از مشکلات حال حاضر مسکن به موجب عدم توزیع صحیح در بخش صنایع است. بنابراین به منظور حل این چالش باید به سوی توزیع فرصت‌های شغلی به ویژه در شهرهای کوچک و میانی حرکت کرد تا فشار تقاضا در کلان شهرها کاهش یابد.
وی در پایان این گفت‌وگو بیان کرد: عدم تناسب دستمزدها با هزینه‌ها به ویژه برای کارگران در استان تهران و البرز، سبب بروز شکاف عمیق شده است. درحقیقت کارگران این دو شهر فشار هزینه‌ای بیش‌تری را تحمل می‌کنند چراکه همان حداقل حقوق را دریافت می‌کنند اما هزینه‌های سنگین‌تری همچون اجاره بها بالاتر دارند.
غلامرضا شریعتی، عضو کمیسیون عمران مجلس:
واگذاری زمین، راه برون‌رفت از چالش مسکن است
غلامرضا شریعتی، نماینده مردم بهشهر و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: مطابق با قانون اساسی، تامین مسکن بر عهده حاکمیت می‌باشد و بنابراین حاکمیت وظیفه دارد تا این مهم را ساماندهی کند. در حقیقت باید گفت که مردم نباید متحمل هزینه‌های سنگین مسکن شوند و دولت باید این موضوع را موردتوجه قرار دهد.
وی افزود: اگر دولت اهتمام جدی بدارد و مهم تامین مسکن مردم را مطابق با قانون اساسی در دستورکار قراردهد، مشکلات مطرح این حوزه مرتفع خواهد شد. بدیهی است که دولت با برخی مشکلات اقتصادی دست‌وپنجه نرم می‌کند اما میزان زمین در اختیار دولت کم نیست و می‌تواند با واگذاری زمین، خانه‌دار شدن افراد را تسریع کند.
شریعتی تصریح کرد که دولت باید با واگذاری زمین رایگان و بررسی متقاضیان دارای اولویت، فرآیند افزایش تولید را رقم بزند و سپس خاطرنشان کرد: مردم هم‌اکنون هزینه بسیاری را برای اجاره‌بها می‌پردازند. اگر دولت زمین رایگان در اختیار مردم قرار دهد، مردم می‌توانند خانه موردنظر خود را بسازند و جای آنکه اجاره بها پرداخت کنند، اقساط وام خود را پرداخت کنند و صاحب خانه شوند.
وی متذکر شد: امروز راه برون‌رفت از مشکلات مطرح در حوزه مسکن، واگذاری زمین است. بنا بر آمارهای موجود، دولت در سراسر کشور زمین دارد و می‌تواند این زمین‌ها را در اختیار متقاضیان قرار دهد.
او یادآور شد: فرآیند ساخت مسکن از سوی دولت نتیجه‌ای جز تاخیر و تعلل ندارد. طرح‌هایی که هم‌اکنون وجود دارد، به صراحت مبرهن ساخته که مردم باید درحوزه ساخت مسکن مشارکت بدارند. نماینده مردم بهشهر در مجلس دوازدهم در پایان این گفت‌وگو بیان کرد: بارها تاکید و توصیه داشته‌ایم که به منظور کاهش شکاف موجود میان هزینه‌های مسکن و درآمد خانوار، دولت باید واگذاری زمین را در دستورکار قرار دهد.
تیتر خبرها
تیترهای روزنامه
