چرا مسکن در سبد هزینه خانوار بیشترین سهم را دارد؟
ضرورت بازنگری در سیاستهای مسکن
گروه اقتصادی
مسکن در سالهای اخیر به یکی از اصلیترین دغدغههای معیشتی خانوارها تبدیل شده است؛ دغدغهای که دیگر محدود به دهکهای پایین درآمدی نیست و بهتدریج دامنه آن طبقات متوسط جامعه را نیز دربر گرفته است. افزایش مداوم قیمت خرید و اجاره مسکن، در کنار رشد نامتوازن درآمدها، موجب شده تا سهم مسکن در سبد هزینه خانوار به شکل معناداری افزایش یابد و به یکی از مؤلفههای تعیینکننده کیفیت زندگی مردم بدل شود. گزارشهای رسمی نشان میدهد که سهم مسکن از هزینه خانوار در بسیاری از موارد به بیش از ۶۰ درصد رسیده و چهبسا در برخی دهکهای درآمدی پایین، بخش عمده یا تمام درآمد ماهانه صرف تأمین سرپناه میشود. این در حالی است که در استانداردهای جهانی، سهم مسکن از هزینه خانوار به طورمعمول کمتر از ۳۰ درصد برآورد میشود. چنین فاصلهای، زنگ هشداری برای سیاستگذاری اقتصادی به شمار میرود و نشان میدهد که بازار مسکن با چالشهایی ساختاری مواجه است و نیازمند برنامه ریزی دقیق و مدون میباشد. توامان با این موضوع باید عنوان بداریم که کاهش تمایل تولیدکنندگان به ساختوساز نیز به دلیل افزایش هزینههای نهادههای ساختمانی، خدمات، نیروی انسانی و زمین، موجب کاهش عرضه مؤثر در بازار شده است اما تقاضای مسکن بهعنوان یک نیاز دائمی و اجتنابناپذیر، همواره در بازار وجود دارد؛ چه در نتیجه تشکیل خانواده و چه در پی تغییرات اجتماعی نظیر جابهجایی، ازدواج یا چهبسا طلاق. برآیند این شرایط، افزایش فشار قیمتی و تداوم نابهسامانی در بازار مسکن است و در چنین فضایی، تمرکز صرف بر یک ابزار سیاستی نمیتواند به بهبود پایدار وضعیت منجر شود. تجربه سالهای گذشته نشان داده است که بدون توجه همزمان به افزایش درآمد خانوارها و تقویت سمت عرضه مسکن، هرگونه اقدام مقطعی اثرگذاری محدودی خواهد داشت و دراین میان طرحهایی نظیر مسکن کارگری و ورود صنایع و بنگاههای بزرگ به حوزه تأمین مسکن کارکنان، میتواند تنها بهعنوان مکمل سیاستهای کلان مسکن مورد توجه قرار گیرد و درحقیقت بخشی از بار تقاضا را کاهش دهد. واقعیت آن است که مسکن نهتنها یک کالای اقتصادی، بلکه پیشران ثبات اجتماعی و آرامش خانوار محسوب میشود. از این رو، بازنگری در سیاستهای مسکن با نگاهی واقعبینانه، تدریجی و مبتنی بر ظرفیتهای اقتصادی کشور ضرورتی انکارناپذیر است؛ ضرورتی که اگر بهدرستی مورد توجه قرار گیرد، میتواند زمینه بهبود شرایط بازار و کاهش فشار معیشتی بر مردم را در میانمدت فراهم سازد. در بررسی بیشتر این موضوع به گفتوگو با حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن و عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان و فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن پرداختیم که در ادامه میخوانید.
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن:
سهم مسکن در سبد هزینه خانوار دو برابر استاندارد جهانی است
فرشید ایلات ، کارشناس سیاستگذاری مسکن در گفتوگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: موضوع افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار موضوعی است که درحال حاضر موردتوجه جدی قرارگرفته و وزارت کار نیز دراین خصوص گزارشی ارائه کرده است که عدد بیش از ۶۰ درصد را نشان میدهد. درحقیقت برمبنای این گزارش سهم مسکن در هزینه خانوار بیش از ۶۰ درصد است درحالی که اگر آمارهای جهانی را بررسی کنیم، خواهیم دید که سهم استاندارد مسکن کمتر از ۳۰ درصد
است. بنابراین اکنون دو برابر آمار جهانی، هزینه مسکن به خانوارها تحمیل میشود.
وی افزود: چنانچه در شرایط حال حاضر حقوق کارگران را به صورت ۱۰۰ درصدی افزایش دهیم، به شرط ثبات هزینههای مسکن میتوانیم سهم مسکن در سبد هزینه خانوار را از ۶۰ درصد به ۳۰ درصد برسانیم. این میزان با توجه به اینکه بهصورت متوسط کشوری هست، ممکن است در کلانشهرها با سایر شهرها و روستاها کمی متفاوت باشد.
ایلاتی تصریح کرد: درحال حاضر به منظور بهبود شرایط میتوان نخست مسئله افزایش ۱۰۰ درصدی حقوق جامعه کارگری رامورد بررسی قرار داد. درحقیقت باید از بستر افزایش درآمد، هزینه تحمیل شده مسکن را پوشش داد. از طرف دیگر موضوع مسکن کارگری و عرضه مسکن از سوی شرکتها و صنایع بزرگ برای کارگران میتواند اقدامی مکمل باشد و بستر بهبود عرضه مسکن را رقم بزند.
کارشناس بازار مسکن درپایان این گفتوگو همچنین خاطرنشان کرد: در صورتی که مجموعهای از سیاستها از جمله افزایش متناسب حقوق کارگران و تقویت عرضه مسکن کارگری بهصورت همزمان در دستور کار قرار گیرد، میتوان به بهبود نسبی شرایط بازار مسکن در سال آینده امیدوار بود؛ هرچند تحقق این امر منوط به ثبات نسبی هزینههاست. بدیهی است در صورت تداوم رشد قیمتها و محدود بودن افزایش حقوقها، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار کاهش نخواهد یافت.
حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان:
کاهش عرضه ،بحران مسکن را تشدید کرده است
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن و عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان در گفتوگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: اگرچه ممکن است سهم مسکن در سبد هزینه خانوار مطابق با آمارهای رسمی ۷۰ درصد عنوان شود اما بررسیهای میدانی نشان میدهد که برای بسیاری از خانوارها، سهم مسکن از ۱۰۰ درصد نیز عبور کرده است. بر همین اساس است که اکنون بسیاری از افراد به شغل دوم و سوم روی میآوردند تا بتوانند هزینههای معیشت خود را تامین کنند. وی افزود: ممکن است برای افرادی که درآمد قابل قبولی دارند و صاحب خانه نیستند، سهم مسکن حدود ۷۰ درصد باشد اما در خانوارها با درآمد کمتر، این سهم بسیار چشمگیر است. متاسفانه گاه مشاهده میگردد که اجاره یک اتاق کوچک در جنوب شهر تهران، نیازمند پیشپرداخت ۳۰۰ میلیون تومانی با اجاره ماهیانه ۲۰ میلیون تومان است. این درحالی است که ممکن است درآمد فرد به ۲۰ میلیون تومان نرسد. بنابراین ناچار است ۱۰۰ درصد درآمد خود را بابت مسکن پرداخت کند و برای تامین هزینههای خود به شغل دوم روی بیاورد. محتشم تصریح کرد: افزایش چشم گیر سهم مسکن در سبد هزینه خانوار درحالی است که مسکن از تورم موجود عقب مانده است. درحقیقت اگر امروز خرید مسکن تبدیل به یک رویا شده، نخست به دلیل سیاستگذاریهای نادرست و سپس به موجب آن است که ساخت مسکن از سوی تولیدکننده نیز متوقف گشته است چراکه هزینهها اعم از نهادههای ساختمانی، خدمات، نیروی انسانی و زمین بسیار افزایش یافته است و امکان آنکه ساخت معادل قیمت تمام شده در بازار عرضه شود، فراهم نیست و مردم قادر به خرید مسکن نیستند. کارشناس بازار مسکن همچنین خاطرنشان کرد: بهنظر میرسد دولت در بخش مسکن به دنبال پاک کردن صورت مسئله است و بهدنبال راه حل مسئله بهطور جدی نمیباشد. وزارت راه و شهرسازی بهتازگی عنوان داشته که درصدد ساخت مسکن استیجاری است اما این روند با بوروکراسی حاکم ممکن نیست و به نظر نیست بتواند موثر واقع شود و قیمت اجارهبها را کاهش دهد. او متذکر شد: تولیدکنندگان مسکن امروز تمایلی به ساخت ندارند و بنابراین عرضه در حال کاهش است. مادامی که عرضه کاهش مییابد، به موجب استمرار و افزایش تقاضا، نابهسامانی در بازار مسکن تشدید میگردد. وی یادآور شد: نباید فراموش کرد که چه ازدواج و چه طلاق، هر دو نیازمند مسکن میباشند. بنابراین تقاضای موثر در بازار مسکن همواره وجود دارد و میبایست عرضه را افزایش داد.
وی متذکر که طی دو ماه اخیر قیمت مسکن تا ۱۵ برابر بیشتر شده اما معاملات مسکن صورت نمیگیرد و سپس درپایان این گفتوگو اضافه کرد: علیرغم افزایش قیمت اجارهبها مشاهده میداریم که دیگر توجیه اقتصادی سرمایهگذاری برای مالک وجود ندارد. درحقیقت باید گفت که درحال حاضر چشماندازی برای بهبود بازارمسکن وجود ندارد و دولت باید شرایط اقتصادی را مورد ارزیابی جدی و ویژه قرار دهد.
مسکن در سالهای اخیر به یکی از اصلیترین دغدغههای معیشتی خانوارها تبدیل شده است؛ دغدغهای که دیگر محدود به دهکهای پایین درآمدی نیست و بهتدریج دامنه آن طبقات متوسط جامعه را نیز دربر گرفته است. افزایش مداوم قیمت خرید و اجاره مسکن، در کنار رشد نامتوازن درآمدها، موجب شده تا سهم مسکن در سبد هزینه خانوار به شکل معناداری افزایش یابد و به یکی از مؤلفههای تعیینکننده کیفیت زندگی مردم بدل شود. گزارشهای رسمی نشان میدهد که سهم مسکن از هزینه خانوار در بسیاری از موارد به بیش از ۶۰ درصد رسیده و چهبسا در برخی دهکهای درآمدی پایین، بخش عمده یا تمام درآمد ماهانه صرف تأمین سرپناه میشود. این در حالی است که در استانداردهای جهانی، سهم مسکن از هزینه خانوار به طورمعمول کمتر از ۳۰ درصد برآورد میشود. چنین فاصلهای، زنگ هشداری برای سیاستگذاری اقتصادی به شمار میرود و نشان میدهد که بازار مسکن با چالشهایی ساختاری مواجه است و نیازمند برنامه ریزی دقیق و مدون میباشد. توامان با این موضوع باید عنوان بداریم که کاهش تمایل تولیدکنندگان به ساختوساز نیز به دلیل افزایش هزینههای نهادههای ساختمانی، خدمات، نیروی انسانی و زمین، موجب کاهش عرضه مؤثر در بازار شده است اما تقاضای مسکن بهعنوان یک نیاز دائمی و اجتنابناپذیر، همواره در بازار وجود دارد؛ چه در نتیجه تشکیل خانواده و چه در پی تغییرات اجتماعی نظیر جابهجایی، ازدواج یا چهبسا طلاق. برآیند این شرایط، افزایش فشار قیمتی و تداوم نابهسامانی در بازار مسکن است و در چنین فضایی، تمرکز صرف بر یک ابزار سیاستی نمیتواند به بهبود پایدار وضعیت منجر شود. تجربه سالهای گذشته نشان داده است که بدون توجه همزمان به افزایش درآمد خانوارها و تقویت سمت عرضه مسکن، هرگونه اقدام مقطعی اثرگذاری محدودی خواهد داشت و دراین میان طرحهایی نظیر مسکن کارگری و ورود صنایع و بنگاههای بزرگ به حوزه تأمین مسکن کارکنان، میتواند تنها بهعنوان مکمل سیاستهای کلان مسکن مورد توجه قرار گیرد و درحقیقت بخشی از بار تقاضا را کاهش دهد. واقعیت آن است که مسکن نهتنها یک کالای اقتصادی، بلکه پیشران ثبات اجتماعی و آرامش خانوار محسوب میشود. از این رو، بازنگری در سیاستهای مسکن با نگاهی واقعبینانه، تدریجی و مبتنی بر ظرفیتهای اقتصادی کشور ضرورتی انکارناپذیر است؛ ضرورتی که اگر بهدرستی مورد توجه قرار گیرد، میتواند زمینه بهبود شرایط بازار و کاهش فشار معیشتی بر مردم را در میانمدت فراهم سازد. در بررسی بیشتر این موضوع به گفتوگو با حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن و عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان و فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن پرداختیم که در ادامه میخوانید.
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن:
سهم مسکن در سبد هزینه خانوار دو برابر استاندارد جهانی است
فرشید ایلات ، کارشناس سیاستگذاری مسکن در گفتوگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: موضوع افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار موضوعی است که درحال حاضر موردتوجه جدی قرارگرفته و وزارت کار نیز دراین خصوص گزارشی ارائه کرده است که عدد بیش از ۶۰ درصد را نشان میدهد. درحقیقت برمبنای این گزارش سهم مسکن در هزینه خانوار بیش از ۶۰ درصد است درحالی که اگر آمارهای جهانی را بررسی کنیم، خواهیم دید که سهم استاندارد مسکن کمتر از ۳۰ درصد
است. بنابراین اکنون دو برابر آمار جهانی، هزینه مسکن به خانوارها تحمیل میشود.
وی افزود: چنانچه در شرایط حال حاضر حقوق کارگران را به صورت ۱۰۰ درصدی افزایش دهیم، به شرط ثبات هزینههای مسکن میتوانیم سهم مسکن در سبد هزینه خانوار را از ۶۰ درصد به ۳۰ درصد برسانیم. این میزان با توجه به اینکه بهصورت متوسط کشوری هست، ممکن است در کلانشهرها با سایر شهرها و روستاها کمی متفاوت باشد.
ایلاتی تصریح کرد: درحال حاضر به منظور بهبود شرایط میتوان نخست مسئله افزایش ۱۰۰ درصدی حقوق جامعه کارگری رامورد بررسی قرار داد. درحقیقت باید از بستر افزایش درآمد، هزینه تحمیل شده مسکن را پوشش داد. از طرف دیگر موضوع مسکن کارگری و عرضه مسکن از سوی شرکتها و صنایع بزرگ برای کارگران میتواند اقدامی مکمل باشد و بستر بهبود عرضه مسکن را رقم بزند.
کارشناس بازار مسکن درپایان این گفتوگو همچنین خاطرنشان کرد: در صورتی که مجموعهای از سیاستها از جمله افزایش متناسب حقوق کارگران و تقویت عرضه مسکن کارگری بهصورت همزمان در دستور کار قرار گیرد، میتوان به بهبود نسبی شرایط بازار مسکن در سال آینده امیدوار بود؛ هرچند تحقق این امر منوط به ثبات نسبی هزینههاست. بدیهی است در صورت تداوم رشد قیمتها و محدود بودن افزایش حقوقها، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار کاهش نخواهد یافت.
حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان:
کاهش عرضه ،بحران مسکن را تشدید کرده است
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن و عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان در گفتوگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: اگرچه ممکن است سهم مسکن در سبد هزینه خانوار مطابق با آمارهای رسمی ۷۰ درصد عنوان شود اما بررسیهای میدانی نشان میدهد که برای بسیاری از خانوارها، سهم مسکن از ۱۰۰ درصد نیز عبور کرده است. بر همین اساس است که اکنون بسیاری از افراد به شغل دوم و سوم روی میآوردند تا بتوانند هزینههای معیشت خود را تامین کنند. وی افزود: ممکن است برای افرادی که درآمد قابل قبولی دارند و صاحب خانه نیستند، سهم مسکن حدود ۷۰ درصد باشد اما در خانوارها با درآمد کمتر، این سهم بسیار چشمگیر است. متاسفانه گاه مشاهده میگردد که اجاره یک اتاق کوچک در جنوب شهر تهران، نیازمند پیشپرداخت ۳۰۰ میلیون تومانی با اجاره ماهیانه ۲۰ میلیون تومان است. این درحالی است که ممکن است درآمد فرد به ۲۰ میلیون تومان نرسد. بنابراین ناچار است ۱۰۰ درصد درآمد خود را بابت مسکن پرداخت کند و برای تامین هزینههای خود به شغل دوم روی بیاورد. محتشم تصریح کرد: افزایش چشم گیر سهم مسکن در سبد هزینه خانوار درحالی است که مسکن از تورم موجود عقب مانده است. درحقیقت اگر امروز خرید مسکن تبدیل به یک رویا شده، نخست به دلیل سیاستگذاریهای نادرست و سپس به موجب آن است که ساخت مسکن از سوی تولیدکننده نیز متوقف گشته است چراکه هزینهها اعم از نهادههای ساختمانی، خدمات، نیروی انسانی و زمین بسیار افزایش یافته است و امکان آنکه ساخت معادل قیمت تمام شده در بازار عرضه شود، فراهم نیست و مردم قادر به خرید مسکن نیستند. کارشناس بازار مسکن همچنین خاطرنشان کرد: بهنظر میرسد دولت در بخش مسکن به دنبال پاک کردن صورت مسئله است و بهدنبال راه حل مسئله بهطور جدی نمیباشد. وزارت راه و شهرسازی بهتازگی عنوان داشته که درصدد ساخت مسکن استیجاری است اما این روند با بوروکراسی حاکم ممکن نیست و به نظر نیست بتواند موثر واقع شود و قیمت اجارهبها را کاهش دهد. او متذکر شد: تولیدکنندگان مسکن امروز تمایلی به ساخت ندارند و بنابراین عرضه در حال کاهش است. مادامی که عرضه کاهش مییابد، به موجب استمرار و افزایش تقاضا، نابهسامانی در بازار مسکن تشدید میگردد. وی یادآور شد: نباید فراموش کرد که چه ازدواج و چه طلاق، هر دو نیازمند مسکن میباشند. بنابراین تقاضای موثر در بازار مسکن همواره وجود دارد و میبایست عرضه را افزایش داد.
وی متذکر که طی دو ماه اخیر قیمت مسکن تا ۱۵ برابر بیشتر شده اما معاملات مسکن صورت نمیگیرد و سپس درپایان این گفتوگو اضافه کرد: علیرغم افزایش قیمت اجارهبها مشاهده میداریم که دیگر توجیه اقتصادی سرمایهگذاری برای مالک وجود ندارد. درحقیقت باید گفت که درحال حاضر چشماندازی برای بهبود بازارمسکن وجود ندارد و دولت باید شرایط اقتصادی را مورد ارزیابی جدی و ویژه قرار دهد.
تیتر خبرها
تیترهای روزنامه
