بازار مسکن نیازمند سیاست‌گذاری

گرم شدن تنور بازار مسکن بدون گران شدن چگونه ممکن است؟

بازار مسکن نیازمند سیاست‌گذاری

گروه اقتصادی
بازار مسکن این روزها در شرایطی قرار دارد که عقب‌ماندگی آن از دیگر بازارها به وضوح قابل مشاهده است. درحقیقت مسکن که باید به عنوان یک کالای اساسی و نیازمند توجه در دسترس عموم قرار گیرد، در حال حاضر تحت‌تأثیر مسائل اقتصادی و سیاست‌های ناکارآمد قرار گرفته است و رکود طولانی‌مدت و کاهش قدرت خرید مردم، این بازار را از رشد و توسعه به میزان مطلوب بازداشته است. این عقب‌ماندگی تنها به دلیل رکود نیست، بلکه به دلیل نگاه غلط به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای است که در آن منافع سایر بخش‌ها و حاکمیت بر منافع مصرف‌کنندگان ارجحیت پیدا کرده است اما راه‌حل این مشکل نه افزایش ناگهانی قیمت‌ها و جهش‌های بی‌پایان است و نه دستورات دستوری و غیرواقعی. برای بهبود وضعیت بازار مسکن، باید سیاست‌گذاری‌های صحیح و دقیقی اتخاذ شود که هم از گرانی‌های بی‌منطق جلوگیری کند و هم با تقویت عرضه مسکن، شرایط را برای افزایش قدرت خرید مردم مهیا کند. این رویکرد به جای تلاش برای کاهش موقت مشکلات، به دنبال ایجاد تعادلی پایدار در بازار است که منافع عمومی را در اولویت قرار دهد. در این مسیر، توجه به نهادسازی‌های جدید، جذب سرمایه‌گذاران و حمایت از سازندگان کلان با هدف صنعتی‌سازی تولید مسکن ضروری است. تنها با این نگاه می‌توان بازار مسکن را از رکود خارج کرده و در بلندمدت به بهبود شرایط اقتصادی برای خانوارها دست یافت. درحقیقت بازار مسکن باید به سمتی هدایت شود که هم به نفع مصرف‌کننده باشد و هم از ظرفیت‌های اقتصادی کشور به‌درستی بهره‌برداری کند، بدون آنکه با افزایش‌های ناگهانی و بی‌ضابطه قیمت‌ها، به چالش‌های جدید دامن بزند. در بررسی بیش‌تر این موضوع و در پاسخ به این پرسش که چگونه می‌توان عقب‌ماندگی بازار مسکن را جبران کرد بدون اینکه قیمت‌ها به‌طور ناگهانی افزایش یابند، به گفت‌وگو با فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست‌گذاری بازار مسکن و ایرج رهبر، کارشناس بازار مسکن و رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.

فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست‌گذاری بازار مسکن:
بازار مسکن به تعادل میان سرمایه و نیاز مصرفی احتیاج دارد
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست‌گذاری بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» بیان کرد: استفاده از واژگانی همچون عقب‌ماندگی برای بازار مسکن به مفهوم آن است که پذیرفته‌ایم مسکن یک کالای سرمایه‌ای می‌باشد و مادامی که نگاه‌مان به یک بازار یا یک کالا، سرمایه‌ای باشد، مقایسه با سایر بازارهای جهانی و داخلی شکل می‌گیرد.
وی افزود: اگر از دیدگاه کلان و بخش دولتی بازار مسکن را بررسی کنیم، یک رویکرد مطرح خواهد بود و چنانچه از دیدگاه بخش خصوصی این موضوع را واکاوی کنیم، رویکرد دیگری مطرح خواهد بود. اگر نگاه‌مان به بازار مسکن نگاه سرمایه‌ای باشد، باید بگوییم که اکنون بازار مسکن دچار عقب‌ماندگی در مقایسه با سایر بازارهای موازی است و چنانچه فضای اقتصادی به ثبات دست پیدا کند، احتمال جهش قیمت مطرح خواهد گشت. ایلاتی تصریح کرد: از نگاه حاکمیتی، بخش مسکن نسبت به سایر‌ بازارها جهش قیمت نجومی داشته است و به موجب این افزایش‌ها، حباب بازار تخلیه شده است. درحقیقت مسکن طی سال‌هایی که جهش قیمتی داشته است و قیمت‌هایی نجومی به خود دیده، اکنون در حال تخلیه حباب خود است و قیمت‌هایی که اکنون مطرح است، قیمت‌های واقع‌بینانه است چراکه قیمت مسکن باید تابعی از اقتصاد کلان و قدرت خرید خانوارها باشد. کارشناس بازارمسکن همچنین خاطرنشان کرد: مادامی که قدرت خرید خانوار، افزایش درآمدها و قیمت یک واحد مسکونی متوسط که به عنوان یک شاخص جهانی مطرح است را مقایسه می‌کنیم تا مشخص گردد نسبت به درآمد سالیانه خانوار چه عددی است و یک خانوار با متوسط حقوق چندسال طول می‌کشد صاحب خانه شود، مشاهده می‌داریم که از این منظر شرایط فعلی به نفع کلان حاکمیت است اما چنانچه بخواهیم حد وسط را درنظر بگیریم تا از یک سو منافع جمعی و حاکمیتی لحاظ شود و از سوی دیگر دیدگاه سرمایه‌گذاری و بخش خصوصی لحاظ شود و مسکن به عنوان یک صنعت دیده شود، درمی‌یابیم که باید حد تعادل در بازار وجود داشته باشد؛ درحقیقت نباید یک نگاه صرف سرمایه‌ای به بازارمسکن وجود بدارد یا یک نگاه حمایتی و صرف دستوری از سوی حاکمیت که بخواهد بازار را کنترل کند، مطرح باشد. او همچنین خاطرنشان کرد: اکنون به تعادلی از سرمایه و نیاز مصرفی در بازار مسکن احتیاج داریم که بتواند چرخ بازار مسکن را به حرکت درآورد تا به صورت پایدار تولید مسکن را شاهد باشیم. گفتنی‌ست که این رویکرد مستلزم نهادسازی جدید است. شرایط گذشته در بازار مسکن بدین شکل بوده که سازندگانی خرد در بازار حضور داشتند که تعدادشان بسیار بود و واحدهای کمی می‌ساختند. این سازندگان به طورکل قدرت مالی بالایی نداشته، به زنجیره تامین کالا متصل نبوده و قدرت تامین مالی غیرنقد نیز نداشته‌اند. بدیهی ا‌ست که چنین سازندگانی نمی‌توانند خود را با شرایط رکودی بازار که اکنون در آن قرار گرفته‌ایم، تطبیق دهند. کارشناس سیاست‌‌گذاری مسکن ادامه داد: سازندگان خرد به موجب آنکه اتکای مالی بالا ندارد، ضرورت نهادسازی را مبرهن می‌سازند. درحقیقت اکنون نیازمند نهادسازی هستیم تا به عنوان توسعه‌گر شهری و کلان توسعه‌گر بتواند در شرایط رکود بازار ساخت‌و‌ساز کند و روند تولید را متوقف نکند یا به عبارت دیگر نگاه صنعتی را دنبال کند. چنانچه این رویکرد در دستورکار قرارگیرد، صنعتی‌سازی شکل می‌گیرد و قادر به تولید انبوه مسکن توامان با کاهش قیمت ساخت خواهیم بود. او اضافه کرد: باید روش‌‌های تامین مالی جدید مسکن را برای خریداران نیز اتخاد کنیم. همانطور که پیش‌تر عنوان شد، سازندگان خرد با زنجیره‌های مالی و تامین مالی متصل نیستند و نمی‌توانند پیشنهادات متنوعی را به خریداران ارائه دهند.وی در پایان این گفت‌وگو بیان داشت: باید بازیگران جدیدی را به بازار مسکن اضافه کنیم تا بتوانند از یک سو نقش صنعتی ایفا کنند و از سوی دیگر نگاه حرفه‌ای به بازار مسکن داشته باشند و به دنبال سودهای منطقی پایدار باشند. آرامشی که اکنون در بازار‌مسکن وجود دارد، می‌تواند ما را به سمتی سوق دهد که نهادسازی کنیم و بازیگران جدیدی را به بازار اضافه کنیم که توامان با نگاه سرمایه‌ای و سودمحور به دنبال منافع عامه باشد و حقوق اجتماعی و جمعی را رعایت کند و مسکن با قیمت مناسب و شرایط مطلوب بسازد و در اختیار مردم قرار دهد.

ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران:
تقویت اقتصاد کلان، پیش‌نیاز بهبود بازار مسکن است
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» بیان داشت: عقب‌ماندگی بازار مسکن از سایر بازارهای موازی به موجب خاصیت نقدشوندگی بازارهای موازی است. درحقیقت بازارهای موازی همچون بازار ارز و طلا نقدشوندگی سریع‌تری در مقایسه با بازار مسکن می‌باشند و به‌همین دلیل است که مردم به حضور در این بازارها ترغیب می‌‌شوند.
رهبر افزود: بازار مسکن بیش از دو سال است که در رکود قرار گرفته و همچنان رونقی که می‌بایست به‌دست می‌آورد را پیدا نکرده است. این مسئله از دو منظر حائز بررسی است؛ نخست این است که در بازار مسکن قیمت‌ها افزایش پیدا کرده و قدرت خرید مردم کاهش یافته است. موضوع بعدی این است که شرایط اقتصادی درحال حاضر برای بازار مسکن مطلوب نیست و افرادی که تمایل به سرمایه‌گذاری دارند، در این بازار حضور پیدا نمی‌کنند چراکه نقدشوندگی آن به سرعت ممکن نیست و دشواری‌هایی دارد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تصریح کرد: امروز تنها مصرف‌کنندگان نسبت به خرید مسکن اقدام می‌کنند و سرمایه‌گذاران درحال حاضر تمایلی برای ورود به این بازار را ندارند.
رهبر همچنین با اشاره به وضعیت حال حاضر تولیدکنندگان مسکن خاطرنشان کرد: اکنون بسیاری از سازندگان، واحدهای ساخته شده خود را با قیمت دلار ۷۰ هزارتومانی ارائه می‌دهند و قیمت‌شان افزایش چندانی نداشته است اما به موجب نیاز به پول، واحد‌های خود به قیمت تمام شده دو سال گذشته ارائه می‌کنند.
وی در پایان این گفت‌وگو ضمن بیان اینکه لازمه بهبود بازار مسکن توسعه اقتصاد است، اظهارکرد: بازار مسکن تابعی از شرایط اقتصادی کلان است و بنابراین اگر اقتصاد کلان رونق یابد و بهبود پیدا کند، مسکن نیز به تبع آن بهبود پیدا خواهد کرد. بازار مسکن سهم کلانی از اقتصاد کشور دارد و چنانچه اقتصاد کلان تقویت شود، بازار مسکن به سرعت تاثیر خواهد پذیرفت.